Mede-eigendom: EPB-beheer

De regelgeving geldt voor alle eenheden van de mede-eigendom

Volgens het Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheersing (BWLKE) moet elke eenheid in een mede-eigendom over een EPB-certificaatDocument dat de indicatoren voor de energieprestatie van een EPB-eenheid weergeeft. Het document geeft ook aan welke EPB-doelen moeten worden gehaald en of al dan niet aan de EPB-eisen zal worden voldaan als de aanbevolen werken worden uitgevoerd. Het certificaat bevat ook aanbevelingen voor werkzaamheden die de energieprestaties verbeteren. beschikken en moeten de energieprestatiedoelen geleidelijk worden bereikt.

Deze doelstellingen worden gedifferentieerd naargelang de eenheid residentieel of niet-residentieel is.

• In elk geval moet binnenkort een EPB-certificaat worden opgesteld door een erkende EPB-certificateur, op basis van een bezoek ter plaatse en een dossier met bewijsstukken (basisakte, stedenbouwkundige vergunning, technische documentatie, postinterventiedossier enz.) De Brusselse regelgeving legt een verplicht EPB-certificaat per eenheid en een samenvattend rapport voor de mede-eigendom op. 
  Een checklist met te bezorgen documenten is beschikbaar in de infofiche Bezoek van de EPB-certificateur (350 Kb - .pdf).
• Voor residentiële eenheden: tegen 2033 moeten alle woningen minstens het doel EPB 275 halen, d.w.z. een theoretisch primair energieverbruik op het EPB-certificaat van niet meer dan 275 kWh/m² per jaar. Het doel EPB 150, dat overeenkomt met een maximaal theoretisch primair energieverbruik van 150 kWh/m² per jaar, moet ten vroegste op 31/12/2045 bereikt zijn. 
  Deze termijnen zijn korter voor woningen die eigendom zijn van een openbare vastgoedoperator. De regels voor de openbare sector worden beschreven op de pagina over de vereisten van de voorbeeldfunctie voor overheidsinstanties.
• Voor niet-residentiële eenheden: de EPB-doelstellingen moeten worden gehaald in 2035 en 2045. Voor elke niet-residentiële EPB-eenheidEen verzameling van lokalen in eenzelfde beschermd volume, ontworpen of gewijzigd om afzonderlijk gebruikt te worden en dat beantwoordt aan de definitie van een bestemming (woning, niet-residentieel, gemeenschappelijk deel, andere). zullen er specifieke doelstellingen zijn. Alle niet-residentiële eenheden moeten in 2050 de doelstelling van zero emissieBetreft een gebouw met zeer hoge energieprestaties dat voldoet aan de volgende criteria: - met geen of een zeer laag energieverbruik (10% strenger dan de huidige "zero energie"-eis); - produceert in situ geen broeikasgasemissie uit fossiele brandstoffen; - produceert geen of een zeer lage hoeveelheid operationele broeikasgasemissie; - het resterende lage energieverbruik wordt gedekt door hernieuwbare energie die in situ wordt geproduceerd. bereiken.

U vindt alle informatie over deze verplichtingen op de pagina over de EPB-doelstellingen en de EPB-eisen bij werken.

EPB-doelstellingen: bijzondere bepalingen voor mede-eigendom

In een mede-eigendom kan de EPB van elke eenheid sterk worden beïnvloed door de technische kenmerken van de gemeenschappelijke delen, vooral de isolatie van de gebouwschil of de verwarmings- en klimaatregelingssystemen. De bepalingen zijn daarom opgesteld om rekening te houden met de specifieke kenmerken van gebouwen in mede-eigendom. Ze worden hieronder weergegeven.

Gedeelde verantwoordelijkheid voor de naleving van de EPB-doelstellingen  

Elke eigenaar is verantwoordelijk voor het bereiken van de doelstellingen en de naleving van de EPB-verplichtingen die van toepassing zijn op zijn of haar residentiële of niet-residentiële eenheid. In de praktijk betekent dat:

• uiterlijk in 2030 over een geldig EPB-certificaatDocument dat de indicatoren voor de energieprestatie van een EPB-eenheid weergeeft. Het document geeft ook aan welke EPB-doelen moeten worden gehaald en of al dan niet aan de EPB-eisen zal worden voldaan als de aanbevolen werken worden uitgevoerd. Het certificaat bevat ook aanbevelingen voor werkzaamheden die de energieprestaties verbeteren. per eenheid beschikken (de exacte datum wordt bepaald door de Minister van Energie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, rekening houdend met de beschikbaarheid van de nieuwe EPB-software die momenteel wordt ontwikkeld);
• de EPB-doelen binnen de opgelegde termijnen bereiken;
• indien nodig werken laten uitvoeren om de doelen te bereiken, op basis van de aanbevelingen in het EPB-certificaat.

Van haar kant is de VME (Vereniging van mede-eigenaars), dus elke mede-eigenaar in de vereniging, medeverantwoordelijk voor het behalen van de EPB-doelen voor elke eenheid. Dit betekent dat de VME op termijn:

• een EPB-expert moet aanstellen;
• de werken aan de gemeenschappelijke delen moet goedkeuren en uitvoeren die nodig zijn opdat elke woning de EPB-doelen zal behalen. Alle mede-eigenaars zijn verantwoordelijk voor de financiering van de werken, in verhouding tot hun aandeel.

Die medeverantwoordelijkheid is om te voorkomen dat de eigenaars van bepaalde eenheden de planning van werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen blokkeren die onontbeerlijk zijn om andere eenheden hun EPB-doelen te laten behalen. Deze medeverantwoordelijkheid komt tot uiting in specifieke verplichtingen voor de VME.

Als een eenheid van de mede-eigendom de EPB-doelen niet haalt, wordt de VME gesanctioneerd, tenzij ze kan bewijzen dat ze alles heeft gedaan wat in haar macht lag om aan de regelgeving te voldoen en ervoor te zorgen dat de EPB-doelen werden gehaald of als er geen uit te voeren werken waren vastgesteld aan de elementen in de gemeenschappelijke delen.

Een EPB-expert aanstellen

De VME moet één enkele EPB-expert aanwijzen voor het gebouw in mede-eigendom. Hij of zij krijgt de opdracht om de EPB-certificaten voor de verschillende eenheden van de mede-eigendom en een samenvattend rapport op te stellen. Dit nieuwe document bepaalt welke werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van de mede-eigendom moeten worden uitgevoerd en maakt het voor de mede-eigenaars gemakkelijker om beslissingen te nemen over deze werkzaamheden. 

Het aanstellen van één EPB-expert heeft verschillende voordelen:

• het garandeert consistentie tussen de EPB-certificaten voor de verschillende eigendommen in de mede-eigendom;
• het maakt het eenvoudiger om te bepalen welke werken moeten worden uitgevoerd in gemeenschappelijke delen;
• het vermindert het aantal bezoeken ter plaatse en beperkt zo de kosten en het ongemak voor de bewoners.

De nodige werken uitvoeren

Als werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen nodig zijn om de EPB-eenheden aan de EPB-doelen te laten voldoen, moet de VME renovatiewerkzaamheden uitvoeren. Als voor dergelijke werken een stedenbouwkundige vergunning vereist is, moet de VME ook voldoen aan de EPB-eisen en -procedures die gelden voor werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is. 

Verwarming, klimaatregeling en EPB in een mede-eigendom

Voor verwarmings- en klimaatregelingssystemen moeten eigenaars en VME voldoen aan bepaalde energieprestatiebepalingen:

• In het geval van collectieve verwarming moet elke eenheid zijn eigen thermische energiemeter of calorimeters hebben om het energieverbruik te bepalen.
• In het geval van individuele verwarmingsketels die aangesloten zijn op een collectieve schoorsteen voor de afvoer van de verbrandingsgassen, moet een lijst worden opgesteld van alle toestellen die erop aangesloten zijn (verwarmingsketels en warmwatertoestellen). De collectieve schoorsteen moet om de 5 jaar worden geïnspecteerd en eventueel schoongemaakt. Als oude atmosferische ketels erop zijn aangesloten, moet er een haalbaarheidsstudie worden uitgevoerd om hun vervanging door efficiëntere oplossingen te plannen.
• Thermische isolatie: de bestaande en toegankelijke verwarmingsleidingen en de accessoires waarin water van meer dan 35 °C stroomt, moeten tegen uiterlijk 31 december 2025 thermisch geïsoleerd worden. De vereiste van thermische isolatie is van toepassing op leidingen die niet bekleed zijn met materiaal met een dikte van 10 mm. Deze leidingen moeten worden bedekt met thermische isolatie: 
  • Als hun diameter groter is dan of gelijk is aan 20 mm, als ze zich buiten, in kelders, technische ruimtes, verloren dakgebinte of andere onverwarmde ruimtes bevinden.
  • Als hun diameter groter is dan of gelijk is aan 50 mm, als ze zich in verwarmde ruimten zonder klimaatregeling bevinden en de watercirculatie in de leiding behouden blijft wanneer de warmtelichamen (radiatoren, convectoren, enz.) uitgeschakeld zijn.

          Neem contact op met een EPB-verwarmingsadviseur als u vragen hebt over de implementatie.

• Stookolieketels: sinds 1 juni 2025 mogen deze verwarmingsketels niet meer worden geïnstalleerd, tenzij er een vrijstelling is verleend.

De EPB-eisenAlle voorwaarden waaraan een EPB-eenheid en/of een technische installatie moet voldoen op het vlak van energieprestatie, thermische isolatie, binnenklimaat, ventilatie, gebruikte energiedrager of aardopwarmingsvermogen. voor verwarmings-, klimaatregelings- en ventilatiesystemen worden gedetailleerd beschreven in de pagina over de EPB-eisen van technische installaties. 

Meer weten over controles en onderhoud van technische installaties? Bekijk de pagina over EPB-controles en onderhoud van technische installaties.

Specifieke ondersteuning voor mede-eigendommen

Als professionele syndicus kunt u rekenen op speciale ondersteuning om VME's doeltreffend te adviseren en energie-efficiënte renovaties aan te sturen. Alle informatie is beschikbaar op de website renolution.brussels. U vindt hier ook een lijst met professionals met wie u contact kunt opnemen, afhankelijk van uw behoeften.

Contact

Alle EPB-pagina's voor professionals