Boetes en sancties bij inbreuken op de EPB-regelgeving

Administratieve boetes

Als u als verantwoordelijke voor de naleving van de EPB-verplichtingen bepaalde vereisten van de EPB-reglementering niet naleeft, kunt u een administratieve boete oplopen die u door Leefmilieu Brussel kan worden opgelegd tot 5 jaar na de overtreding.

Administratieve boetes zijn mogelijk in de volgende vier gevallen:

• Als EPB-aangever hebt u werken met een stedenbouwkundige vergunning uitgevoerd zonder te voldoen aan de eisen die zijn vastgelegd in de EPB-regelgeving, bijvoorbeeld op het gebied van isolatie, ventilatie of primair energieverbruik.
• Als eigenaar van een technische installatie voldoet u niet aan de EPB-eisen voor technische installaties die niet milieuvergunningsplichtig zijn en waarvan de niet-naleving geen gevaar of hinder voor het milieu of de volksgezondheid oplevert.
• Als eigenaar van een verwarmingsketel voldoet u niet aan het verbod op het installeren van stookolie- en aardgasketels waarvoor geen milieuvergunningDe milieuvergunning, voorheen 'commodo-incommodo'- exploitatievergunning genoemd, is een document met de technische voorschriften die de exploitant van een installatie (bv. tankstation, drukkerij, stomerij, enz.) moet naleven. De door de administratie vastgelegde voorwaarden zijn bedoeld om de bescherming te waarborgen tegen de gevaren, hinder of ongemakken die een installatie of activiteit direct of indirect kan veroorzaken voor het milieu, de gezondheid of de veiligheid van de bevolking, met inbegrip van personen die zich binnen de grenzen van een installatie bevinden zonder daar als werknemer te kunnen worden beschermd. Meer informatie over de milieuvergunning vereist is.
• Als houder van een zakelijk recht op een vastgoed zal u de EPB-doelstelling niet halen binnen de opgelegde termijnen.

Hoe minder u aan de eisen voldoet, hoe hoger de administratieve boete 

Het bedrag van de boete varieert volgens deze principes:

• De betreffende vereiste: EPB-eisenAlle voorwaarden waaraan een EPB-eenheid en/of een technische installatie moet voldoen op het vlak van energieprestatie, thermische isolatie, binnenklimaat, ventilatie, gebruikte energiedrager of aardopwarmingsvermogen. in het geval van werken met stedenbouwkundige vergunning (isolatie, ventilatie, primair energieverbruik, energiebehoefte voor verwarming, oververhitting), EPB-eisen met betrekking tot technische installaties (thermische isolatie van leidingen, regulering, minimaal rendement, enz.) en, in de toekomst, het al dan niet naleven van de EPB-doelen voor renovatie.
• Het verschil tussen wat is bereikt en de eisen die zijn vastgelegd in de EPB-regelgeving: voor sommige eisen komt elk punt van verschil overeen met een bedrag in euro dat moet worden betaald, terwijl voor andere eisen een bereik van bedragen wordt toegepast volgens bepaalde criteria.
• In sommige gevallen varieert het bedrag van de boete ook in verhouding tot de oppervlakte van het eigendom of het vermogen van de installatie. Hoe verder het pand of de technische installatie afwijkt van de eisen, en hoe groter het pand of hoe krachtiger de installatie, hoe hoger de te betalen boete.

De boete wordt alleen geëist als het totale bedrag hoger is dan € 125.

Een eenmalige en bevrijdende boete

De administratieve boete is een eenmalige en bevrijdende boete. Met andere woorden, het betalen van de boete ontslaat u van de naleving van de vereiste. Het is natuurlijk beter en sterk aanbevolen om de werken uit te voeren om in orde te zijn met de regelgeving, maar nadat u de boete hebt betaald, bent u niet meer verplicht om deze werken uit te voeren.

Niet-bevrijdende boete voor niet-naleving van bepaalde eisen betreffende technische installaties

Bij niet-naleving van een vereiste over technische installaties die gevaar of hinder aan het milieu of de volksgezondheid kunnen veroorzaken (bijvoorbeeld een verwarmingssysteem dat een risico op koolmonoxidevergiftiging inhoudt), loopt de verantwoordelijke voor de technische installaties geen risico op een administratieve boete, maar op een strafrechtelijke sanctie (cf infra). De verantwoordelijke loopt ook een risico op een strafrechtelijke sanctie in plaats van een administratieve boete bij niet-naleving van een vereiste wanneer de technische installatie ingedeeld is, d.w.z. onderworpen aan een milieuvergunningDe milieuvergunning, voorheen 'commodo-incommodo'- exploitatievergunning genoemd, is een document met de technische voorschriften die de exploitant van een installatie (bv. tankstation, drukkerij, stomerij, enz.) moet naleven. De door de administratie vastgelegde voorwaarden zijn bedoeld om de bescherming te waarborgen tegen de gevaren, hinder of ongemakken die een installatie of activiteit direct of indirect kan veroorzaken voor het milieu, de gezondheid of de veiligheid van de bevolking, met inbegrip van personen die zich binnen de grenzen van een installatie bevinden zonder daar als werknemer te kunnen worden beschermd. Meer informatie over de milieuvergunning.

Een afgetopt verschil voor niet-naleving van de doelen EPB 275 en 150 voor woningen

De regelgeving heeft voor alle woningen in Brussel doelstellingen vastgelegd voor het maximale primaire energieverbruik (dat op het EPB-certificaatDocument dat de indicatoren voor de energieprestatie van een EPB-eenheid weergeeft. Het document geeft ook aan welke EPB-doelen moeten worden gehaald en of al dan niet aan de EPB-eisen zal worden voldaan als de aanbevolen werken worden uitgevoerd. Het certificaat bevat ook aanbevelingen voor werkzaamheden die de energieprestaties verbeteren. is vermeld): een doelstelling van 275 kWh/m² per jaar primaire energieEnergie die rechtstreeks van de planeet afkomstig is (petroleum, gas, uranium, steenkool, enz.), waarbij, na omzetting, een energie wordt verkregen die bruikbaar is in bijvoorbeeld een gebouw (gas, elektriciteit, stookolie, enz.). tegen ten laatste 2033 en een doelstelling van 150 kWh/m² per jaar primaire energie tegen ten vroegste 2045.

Als u eigenaar bent van een woning die niet binnen de gestelde termijnen aan deze EPB-doelstellingen voldoet, voorziet de EPB-reglementering in een administratieve boete van € 2,5 voor elk verschil van 1 kWh/ per jaar.  Die afwijking is echter beperkt tot 125 kWh/m² per jaar. Met andere woorden, zelfs als het EPB-certificaat van de woning 300 of 400 kWh/m² per jaar meer primaire energie vermeldt dan de EPB-doelstelling, wordt het bedrag van de boete toch berekend op een maximaal verschil van 125 kWh/m² per jaar.

Bijvoorbeeld:

Als u eigenaar bent van een appartement van 85 m² waarvan het EPB-certificaat vermeldt dat het 276 kWh/m² per jaar primaire energie verbruikt, en u geen werken uitvoert tegen 2045, is de boete: 

• € 212,50 voor doel EPB 275 in 2033: € 2,5 x 85 m² x 1 kWh/m² per jaar verschil met doelstelling 275.
• € 26.562,50 voor doel EPB 150 in 2045: € 2,5 x 85 m² x 126 kWh/m² per jaar verschil met doelstelling 150, begrensd op 125 kWh/m² per jaar.

Voor een appartement met dezelfde oppervlakte van 85 m², maar waarvan het EPB-certificaat 500 kWh/m²/jaar primaire energie vermeldt, bedraagt de boete:

• € 26.562,50 voor doel EPB 275 in 2033: € 2,5 x 85 m² x 225 kWh/m² per jaar verschil met doelstelling 275, begrensd op 125 kWh/m² per jaar.
• € 26.562,50 voor doel EPB 150 tegen 2045: € 2,5 x 85 m² x 350 kWh/m² per jaar verschil met doelstelling 150, begrensd op 125 kWh/m² per jaar.

Geen boete in bepaalde gevallen van niet-naleving van doel EPB 275 voor een woning

Vanwege de wijziging in de EPB-berekeningsmethode tussen de huidige en toekomstige EPB-certificaten, die tot een verschil in resultaat kan leiden, zal de boete voor het niet halen van het doel EPB 275 voor een woning in 2033 niet worden opgelegd in het geval van de volgende discrepantie tussen de huidige en toekomstige EPB-certificaten:

Als het toekomstige verplichte EPB-certificaat aangeeft dat de woning niet voldoet aan het doel EPB 275, maar het vorige, vervallen EPB-certificaat aantoont dat het voldoet aan het doel EPB 275, wordt geen sanctie opgelegd aan de eigenaar, op voorwaarde dat het vorige, vervallen EPB-certificaat is opgesteld na 1januari 2017 en dat het vervallen is na de termijn van 10 jaar en niet na een kwaliteitscontrole.

Vermindering van de boete als het pand in overeenstemming wordt gebracht met de EPB-doelstellingen

Als de eigenaar zich ertoe verbindt de woning binnen 2 jaar in overeenstemming te brengen met de EPB-doelstellingen, kan de betaling van een deel van de boete worden uitgesteld. Als er binnen 2 jaar daadwerkelijk werken zijn uitgevoerd zijn om aan de EPB-doelstellingen te voldoen, hoeft het resterende saldo van de boete niet betaald te worden. Als het pand echter nog steeds niet voldoet aan de EPB-doelstellingen, wordt het saldo van de verschuldigde boete herberekend en opgeëist.

Dubbele boete bij niet-naleving van de EPB-doelstellingen in een mede-eigendom 

Wanneer bepaalde panden van een mede-eigendom de EPB-doelstellingen niet halen binnen de opgelegde termijnen wordt de vereniging van mede-eigenaren (VME) automatisch beschouwd als medeverantwoordelijk voor de overtreding. Het heeft hierbij geen belang of het gaat om tekortkomingen aan de gemeenschappelijke of privédelen. De VME moet dan een boete betalen die overeenkomt met het totale bedrag van de boetes voor de panden in overtreding tenzij ze kan aantonen dat ze niet verantwoordelijk is voor de inbreuk.  

Elke mede-eigenaar van een pand in overtreding moet ook een boete betalen voor de inbreuken op zijn pand, tenzij hij of zij kan aantonen dat hij of zij niet verantwoordelijk is voor de inbreuk. 

Dus als een mede-eigendom de EPB-doelstellingen niet haalt binnen de gestelde termijnen, moet de eigenaar van die eigendom niet enkel de boete voor zijn pand betalen, maar ook zijn aandeel van de boete die aan de VME wordt opgelegd.

Bijvoorbeeld: 

In een gebouw met 3 appartementen van elk 85 m² voldoen 2 appartementen niet aan het doel EPB 275 binnen de opgelegde termijn, ongeacht of het gaat om tekortkomingen voor de gemeenschappelijke of privédelen, en hun EPB-certificaten geven 300 KWh/m² per jaar aan. In dit geval:

• moet elke eigenaar van een woning die in overtreding is een boete betalen van 25 (afwijking van het doel EPB 275) x 85 (oppervlakte van het appartement) x € 2,5 = € 5.312,50;
   
• wordt aan de VME eveneens een boete opgelegd van € 5.312,50 x 2 = € 10.625. Dit betekent dat elke mede-eigenaar zijn aandeel van de boete moet betalen, d.w.z. in dit voorbeeld: 10.625 : 3 = € 3.451,66.

U vindt meer informatie over mede-eigendommen op de pagina over EPB-beheer in een mede-eigendom.

Strafrechtelijke sancties

Als verantwoordelijke voor de naleving van de EPB-verplichtingen kunt u strafrechtelijk worden vervolgd als u de wetten en procedures en bepaalde specifieke vereisten van de EPB-regelgeving niet naleeft. U kunt dan een gevangenisstraf van acht dagen tot twee jaar en/of een NIET-bevrijdende boete van € 50 tot € 100.000 oplopen.

Niet-limitatieve voorbeelden van niet-naleving:

• Een eigenaar-verhuurder levert geen EPB-certificaatDocument dat de indicatoren voor de energieprestatie van een EPB-eenheid weergeeft. Het document geeft ook aan welke EPB-doelen moeten worden gehaald en of al dan niet aan de EPB-eisen zal worden voldaan als de aanbevolen werken worden uitgevoerd. Het certificaat bevat ook aanbevelingen voor werkzaamheden die de energieprestaties verbeteren. af aan zijn huurders.
• Een eigenaar (EPB-aangever) dient geen EPB-aangifteDocument dat de op de werf uitgevoerde maatregelen beschrijft, met het oog op de naleving van de EPB-eisen, en dat door berekening bepaalt of die eisen al dan niet nageleefd zijn. in na het einde van de werken.
• De eigenaar van een technische installatie laat de EPB periodieke controle of de EPB-oplevering van de verwarmingsinstallatie niet uitvoeren.
• Een eigenaar van een technische installatie voldoet niet aan een vereiste voor een verwarmings- of klimaatregelingssysteem waarvoor een milieuvergunningDe milieuvergunning, voorheen 'commodo-incommodo'- exploitatievergunning genoemd, is een document met de technische voorschriften die de exploitant van een installatie (bv. tankstation, drukkerij, stomerij, enz.) moet naleven. De door de administratie vastgelegde voorwaarden zijn bedoeld om de bescherming te waarborgen tegen de gevaren, hinder of ongemakken die een installatie of activiteit direct of indirect kan veroorzaken voor het milieu, de gezondheid of de veiligheid van de bevolking, met inbegrip van personen die zich binnen de grenzen van een installatie bevinden zonder daar als werknemer te kunnen worden beschermd. Meer informatie over de milieuvergunning vereist is of dat gevaar of hinder voor het milieu of de menselijke gezondheid kan opleveren.

Meestal wordt de strafrechtelijke sanctie omgezet in een alternatieve administratieve boete. Deze boete is echter niet bevrijdend: een strafrechtelijke sanctie opgelegd krijgen, betekent dat de verantwoordelijke verplicht is om de installatie in overeenstemming te brengen met de voorschriften. Zolang dit niet is gebeurd, kunnen meerdere strafrechtelijke sancties, meestal in de vorm van alternatieve administratieve boetes, worden toegepast.

Eventueel is het ook mogelijk om een administratieve schikking te aanvaarden: het bedrag is lager dan dat van de alternatieve administratieve boete en als u het pand snel in orde brengt, vermijdt u de gevolgen van een strafrechtelijke procedure (strafblad, gerechtskosten, enz.).

Lijst van strafrechtelijke sancties en de personen aan wie ze worden opgelegd

Met betrekking tot EPB-procedures voor werken met een stedenbouwkundige vergunning

• De EPB-aangever
  • laat na een EPB-adviseur aan te duiden;
  • laat na de wijziging van de EPB-aangever, van de EPB-adviseur of van de architect te melden;
  • bezorgt de EPB-kennisgeving van het begin van de werkzaamhedenDocument met de datum van het begin van de werkzaamheden en de melding dat de berekeningen inzake de naleving van de EPB-eisen werden verricht en beschikbaar zijn. niet;
  • bezorgt de noodzakelijke informatie niet aan de EPB-adviseur;
  • bezorgt de EPB-aangifte niet;
  • belet de EPB-adviseur of het kwaliteitscontroleorgaan zijn recht op vrije toegang tot de werf uit te oefenen.
     
• De EPB-aangever voor eenvoudig gerenoveerde EPB-eenheden waarvan de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning is vrijgesteld van de tussenkomst van een architect
  • bewaart de EPB-gegevens en -bewijsstukken niet;
  • stelt een EPB-aangifte op die niet in overeenstemming is met de werkelijkheid.
     
• De architect, in het geval van eenvoudig gerenoveerde EPB-eenheden met architect, in het geval de EPB-aangever geen EPB-adviseur heeft aangesteld
  • leeft de verplichtingen van de EPB-opdracht niet na;
  • stelt een EPB-aangifte op die niet in overeenstemming is met de werkelijkheid;
  • bezorgt het berekeningsbestand bij de EPB-aangifte niet.

Met betrekking tot de EPB-eisen en -handelingen voor technische installaties

• De eigenaar, houder of aangever van een milieuvergunning voor een technische installatie
  • leeft de wetten en verplichtingen betreffende technische installaties niet na;
  • leeft de vereisten voor technische installaties niet na en wanneer de niet-naleving leidt tot gevaar of hinder voor het milieu en de menselijke gezondheid.
     
• De houder of aangever van een milieuvergunning voor een technische installatie
  • leeft de vereisten voor milieuvergunningsplichtige technische installaties niet na;
  • leeft het verbod op het installeren van stookolie- en aardgasketels waarvoor een milieuvergunning is vereist niet na.
     
• De huurder
  • voert de EPB-periodieke controle van de verwarmingsketel en het warmwatertoestel op gas niet uit (tenzij het huurcontract bepaalt dat dit de verantwoordelijkheid van de verhuurder is).

Met betrekking tot EPB-certificaten bij verkoop en verhuur van een woning of kantoor ≥ 500 m²

• De verkoper of verhuurder
  • vermeldt geen EPB-informatie in de verkoop- of verhuuradvertentie;
  • levert het EPB-certificaat, het tussentijdse EPB-rapport of het EPB-syntheserapport niet gratis;
  • vergewist zich er niet van dat de informatie over het EPB-certificaat voorkomt in de akte van de vastgoedtransactie.

Met betrekking tot EPB-certificaten openbaar gebouw

• De overheid
  • plakt het EPB-certificaat openbaar gebouw niet op een voor het publiek zichtbare manier aan.

Met betrekking tot erkende EPB-professionals

• De EPB-adviseur, EPB-certificateur of EPB-controleur
  • werkt zonder erkenning.

Met betrekking tot toekomstige EPB-certificaten voor elk pand (ten vroegste in 2030)

• De houder van een zakelijk recht op een pand
  • beschikt niet over een geldig EPB-certificaat.
     
• De houder van een zakelijk recht of een persoonlijk genotsrecht op een pand
  • geeft de expert niet de EPB-informatie en de toegang tot het pand die nodig zijn om het EPB-certificaat op te stellen.
     
• De vereniging van mede-eigenaren
  • stelt geen EPB-expert aan;
  • geeft de EPB-expert niet de EPB-informatie en de toegang tot het pand die nodig zijn EPB-verplichtingen uit te oefenen.

Met betrekking tot de toekomstige EPB-professional (ten vroegste in 2027)

• De expert
  • werkt zonder erkenning;
  • leeft de verplichtingen van de EPB-opdracht niet na;
  • stelt een EPB-aangifte op die niet in overeenstemming is met de werkelijkheid;
  • bezorgt de berekeningsbestand bij de EPB-aangifte niet;
  • stelt een EPB-aangifte op die niet in overeenstemming is met de werkelijkheid.

Verzachtende omstandigheden

In bijzondere situaties komt de persoon die verantwoordelijk is voor de naleving van de EPB-verplichtingen (de verplichtinghouder) in aanmerking voor verzachtende omstandigheden die kunnen leiden tot een vermindering van het bedrag van de boete. Bijvoorbeeld als:

• de persoonlijke situatie van de verplichtinghouder het materieel onmogelijk maakt om de werken uit te voeren;
• er geen bedrijven of materialen beschikbaar zijn om het werk binnen een redelijke termijn uit te voeren;
• een eigenaar in mede-eigendom is en de vereniging van mede-eigenaren weigert werkzaamheden uit te voeren die onontbeerlijk zijn om de woning aan de EPB-doelstelling te laten voldoen;
• een eigenaar of mede-eigenaar in geschil is;
• enz.

In de brief waarmee Leefmilieu Brussel de verplichtinghouder in kennis stelt van de boete wordt u uitgenodigd om verzachtende omstandigheden aan te voeren. 

Als de eigenaar (EPB-aangever) EBP-vereisten voor werken met stedenbouwkundige vergunning niet heeft nageleefd, wordt hij of zij uitgenodigd om verzachtende omstandigheden aan te voeren via het EPB-aangifteformulier. Later volgt dan een brief met de kennisgeving van de boete.

In alle gevallen kan de verplichtinghouder ook vragen om de boete in termijnen te betalen, door zich te richten tot de contactpersoon die vermeld staat in de brief met de kennisgeving van de boete.

Vooraf controleren of een afwijking mogelijk is

Naargelang van de situatie van het gebouw en de uit te voeren werken, voorziet de EPB-regelgeving in de mogelijkheid om een aanvraag tot afwijking in te dienen waardoor de te bereiken EPB-eisenAlle voorwaarden waaraan een EPB-eenheid en/of een technische installatie moet voldoen op het vlak van energieprestatie, thermische isolatie, binnenklimaat, ventilatie, gebruikte energiedrager of aardopwarmingsvermogen. kunnen worden verlaagd wanneer deze onmogelijk kunnen worden nageleefd. Maar zodra de administratieve boete of strafrechtelijke sanctie is opgelegd, is het te laat: u kunt dan geen afwijking met terugwerkende kracht meer aanvragen.

Wanneer het echt niet mogelijk is om aan een eis te voldoen, is het daarom aan te raden om altijd vooraf te controleren of de situatie van het pand of de uit te voeren werken niet onder een afwijking vallen en binnen welke termijn de afwijkingsaanvraag moet worden ingediend.

Een beroep indienen

Een administratieve boete of een alternatieve boete na een strafrechtelijke sanctie kan worden betwist door binnen de twee maanden na de kennisgeving van de beslissing beroep aan te tekenen bij het Milieucollege.

Contact

Alle EPB-pagina's voor professionals