Het EPB-certificaat voor een woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Het werkelijk verbruik schommelt. Het hangt namelijk af van de buitentemperatuur, uw gebruiksgewoonten en de instellingen en het onderhoud van de technische installaties. Voor het ene huishouden kan het verwarmingsverbruik wel 10 maal meer zijn dan voor een ander huishouden in dezelfde woning. Het doel van het EPB-certificaat is om een objectieve vergelijking van de energieprestaties van verschillende woningen mogelijk te maken. Het geeft daarom aan hoeveel uw woning zou verbruiken voor verwarming, ventilatie en sanitair warm water onder bepaalde omstandigheden van bezetting, comfort, weer en gestandaardiseerde regelparameters, identiek voor alle woningen.

Daarnaast geeft het EPB-certificaat een verbruik aan uitgedrukt in primaire energie, dat is de verbruikte energie plus de energie die nodig is om die energie te produceren en te leveren, terwijl het verbruik dat op uw meter gemeten wordt alleen maar de energie omvat die u verbruikt.

Aangezien het EPB-certificaat een technische beoordeling is, is het gebaseerd op visuele waarnemingen ter plaatse of op ondersteunende documenten zoals technische fiches van technische installaties, facturen voor de installatie van isolatie en zo meer. Als er geen document of vaststelling voorhanden is, is de EPB-certificateur verplicht om standaardwaarden in te voeren, wat kan leiden tot een aanzienlijk verschil tussen het resultaat van het EPB-certificaat en uw werkelijk verbruik. Daarom is het zeer belangrijk dat u het bezoek van de certificateur goed voorbereidt en de bewijsstukken van alle uitgevoerde werkzaamheden bewaart (.pdf).

Voordat de definitieve versie van uw EPB-certificaat afgegeven wordt, is de certificateur verplicht om u een voorlopige versie van het document te sturen. Dat is een goed moment om de gegevens te controleren die gebruikt en gecodeerd zijn in een rapport, waarvan de vorm sinds 2017 bestaat om het EPB-certificaat volledig transparant te maken.

Als u twijfels of vragen hebt over het resultaat van uw EPB-certificaat, moet u eerst en vooral uw vragen stellen aan de EPB-certificateur. Dat is de persoon die bij u aan huis kwam, uw documenten raadpleegde en de gegevens voor uw EPB-certificaat verzameld en gecodeerd heeft. Daarom is deze persoon het best geplaatst om vragen over uw EPB-certificaat te beantwoorden. Als dat geen resultaat oplevert, neem dan contact op met facilitator@leefmilieu.brussels, vermeld de gegevens waarvan u denkt dat ze onjuist zijn en stuur de relevante bewijsstukken mee (facturen, foto’s …).

Het EPB-certificaat maakt gebruik van standaardaannames over het aantal uren bezetting, de ingestelde temperatuur voor verwarming, de hoeveelheid getapt warm water, de ventilatie ... Om een vergelijkbaar resultaat te verkrijgen voor verschillende gebouwen, worden er meerdere aannames gedaan om de standaardomstandigheden te definiëren. Welke zijn dat?

• Thermisch comfort: de berekeningsmethode gaat ervan uit dat de binnentemperatuur in alle kamers tijdens de verwarmingsperiode op gemiddeld 18°C gehouden wordt.
• Bewoning: het certificaat gaat ervan uit dat de woning 365 dagen/jaar bewoond is.
• Een gemiddeld klimaatjaar gebaseerd op gegevens van het Koninklijk Meteorologisch Instituut.
• Verbruik van sanitair warm water: dit wordt geschat op basis van de oppervlakte van het huis.
• Ventilatie: de berekeningsmethode houdt rekening met de energie die verbruikt wordt om de lucht in de woning te verversen, gebaseerd op een standaard luchtkwaliteit. Als de woning geen of een onvolledig ventilatiesysteem heeft, wordt het energieverbruik geschat dat nodig is om dezelfde norm te bereiken, namelijk het energieverbruik dat nodig is om de lucht te verwarmen wanneer er manueel geventileerd wordt door de ramen open te zetten. 

Om te verzekeren dat de resultaten vergelijkbaar zijn, wordt met bepaalde factoren géén rekening gehouden in de berekeningen van het EPB-certificaat. Die factoren omvatten het exact aantal mensen dat uw huis bewoont en ook:

• Perioden van afwezigheid.
• De ingestelde temperatuur die u, of uw huurder, besluit in te stellen.
• Het elektriciteitsverbruik van uw huishoudelijke apparaten.
• Feitelijke schommelingen in het buitenklimaat (temperatuur en lichtniveaus) die uw energieverbruik beïnvloeden. U verbruikt bijvoorbeeld meer in een jaar met een strenge winter.

De primaire energie omvat de energie die in huis verbruikt wordt én de energie die nodig is om deze energie te produceren en te leveren. Die keuze maakt het mogelijk verschillende energieën met elkaar te vergelijken. Volgens een Europees besluit worden de conversies als volgt gemaakt:

• 1 kWh aardgas is gelijk aan 1 kWh primaire energie.
• 1 kWh elektriciteit is gelijk aan 2,5 kWh primaire energie.

Tijdens het bezoek codeert de EPB-certificateur de gegevens met betrekking tot uw huis in een softwareprogramma. Dat berekent het totale theoretische jaarverbruik, uitgedrukt in kWh primaire energie, en deelt het door de bruto oppervlakte van uw huis zoals bepaald door uw certificateur volgens zeer precieze regels.

Het finale cijfer wordt dus uitgedrukt in kWh_{Primaire energie/}(m².jaar) voordat het vertaald wordt naar een energieklasse, die het gemakkelijker maakt om woningen snel te vergelijken. Zo komt een theoretisch verbruik van 148 kWh_{Primaire energie/(}m².jaar) bijvoorbeeld overeen met een energieklasse C, aangezien daarin de gebouwen vallen met cijfers tussen 133 en 150 kWh/m²/jaar. 

Nuttige links

• Meer informatie over primaire energie vindt u op de website van Vlaanderen.

De energieprestatie van woningen in Brussel varieert sterk. De fysieke kenmerken van het gebouw en de gebruikte bouwtechnieken beïnvloeden het eindresultaat van het EPB-certificaat. Bepaalde factoren kunnen het benadelen. Onder andere:

1. Gebrek aan isolatie
   • Van het dak: warme lucht stijgt op en als het dak niet geïsoleerd is, ontsnapt er warmte. Men schat dat 30% van de warmteverliezen via het dak gebeuren.
   • Van de vloer boven een kelder of van de vloer: in dat geval ontsnapt er warmte via de grond.
   • Van een muur: een conventionele muur van metselwerk, zelfs een dikke muur, biedt niet veel weerstand tegen warmteoverdracht.
   • Van leidingen: niet-geïsoleerde verwarmings- of warmwaterleidingen in onverwarmde ruimtes zijn een belangrijke bron van warmteverlies en dus van energieverbruik.

2. Verouderde technische elementen
   • Elektrische productie: het verwarmen van de woning of het sanitair warm water met een elektrisch toestel kan een negatieve invloed hebben op het resultaat van het EPB-certificaat in vergelijking met een gelijkwaardig toestel dat op gas werkt, vanwege de omzetting in primaire energie. Aan de andere kant is het rendement van warmtepompen voldoende hoog om het resultaat van het EPB-certificaat te verbeteren ten opzichte van het gasequivalent, zelfs al werken ze op elektriciteit.
   • Een stookketel van meer dan 15 jaar oud.

3. Het technisch ontwerp van de woning
   • Het geveloppervlak: hoe meer gevels in contact staan met de buitenlucht, hoe meer warmte er verloren gaat. Een huis met 2 gevels of een appartement tussen andere appartementen zal bijvoorbeeld een betere energieprestatie hebben dan een villa met 4 gevels met identieke isolatie. Op dezelfde manier zal een compacte woning een betere energieprestatie hebben dan een woning met veel uitsteeksels met identieke isolatie.
   • Zolders: alleen de bewoonbare m² (volgens de gewestelijke stedenbouwkundige verordening) worden meegerekend bij de berekening van de bruto oppervlakte van uw vastgoed. Het echte warmteverlies treedt echter op over het volledige dakoppervlak, met name ook waar het dak te laag komt om bewoonbaar te zijn.
   • Slechte oriëntatie: een gebouw dat op het noordoosten gericht is, krijgt bijvoorbeeld minder warmte van de zon dan een huis dat op het zuiden gericht is.
   • Beglazing van slechte kwaliteit, zelfs dubbele beglazing: een raam uit de jaren ‘70, met dubbele beglazing en een metalen kader, heeft dezelfde energieprestatie als een raam uit de jaren ‘50 met enkele beglazing en een houten kader. Met de ramen die tegenwoordig geplaatst worden, kunt u 3 tot 5 keer meer energie besparen.
   • De dakoppervlakte: wonen in een woning met een dak (een huis of een appartement onder het dak) betekent dat er een groot oppervlak in contact is met de buitenomgeving, waardoor er meer warmte uit ontsnapt dan uit een appartement middenin een gebouw.

4. Ontbrekende documenten/elementen
   • Het ontbreken van een certificaat van periodieke inspectie van de ketel: zonder dit document, dat het rendement van uw ketel aangeeft, zal de certificateur standaardwaarden moeten gebruiken.
   • Geen thermostaat of buitensensor: in dat geval wordt er onnodig brandstof verbrand.

Dat is het gevolg van een natuurkundige wet. Elektriciteit maken kost veel energie en is daarom niet erg efficiënt. Praktisch gezien zijn er 2 eenheden warmte nodig om één eenheid elektriciteit te produceren (bijvoorbeeld in een gascentrale) en thuis zet de elektrische radiator één eenheid elektriciteit om in één eenheid warmte. Verwarming met elektrische toestellen vraagt dus in totaal 2,5 keer meer energie dan er verbruikt wordt. Met de ontwikkeling van hernieuwbare energiebronnen lijkt het rendement iets te verhogen. Die evolutie wordt geleidelijk opgenomen in de EPB-berekening, door de primaire energiefactor opnieuw te beoordelen en aan te passen.

Warmtepompen daarentegen gebruiken elektriciteit om een compressor aan te drijven die warmte-energie van buiten omzet naar warmte voor in huis. Dat proces is efficiënter dan dat van elektrische verwarmingstoestellen, en over het algemeen ook efficiënter dan een gasketel. Hoe beter het huis geïsoleerd is, hoe hoger het rendement van deze verwarmingsmethode.

De schaal van energieklassen, van A (de meest efficiënte) tot G (de meest energieverslindende), is ontworpen om het hele Brusselse gebouwenbestand te dekken, zowel huizen als appartementen, oud of nieuw.
De bovenste stippellijn wijst op het theoretisch verbruik van een gelijkaardige nieuwbouwwoning, gebouwd in overeenstemming met de vereisten van de wetgeving EPB-werkzaamheden die van kracht zijn op het moment dat het certificaat wordt afgegeven. De onderste stippellijn geeft het gemiddelde verbruik van alle woningtypes in Brussel weer.

Er wordt rekening gehouden met twee criteria:

1. Het rendement, beoordeeld in termen van energiebesparing: hoewel het theoretisch mogelijk is om het financieel rendement van een aanbeveling te beoordelen, kan het sterk benadeeld worden door technische of stedenbouwkundige beperkingen in verband met de uitvoering. Alleen aanbevelingen die potentiële besparingen van minstens 2% opleveren, worden op het certificaat vermeld.
    
2. De technische haalbaarheid: de aanbevelingen hebben voornamelijk betrekking op de isolatie van de gebouwschil, leidingen en accessoires voor technische installaties die relatief eenvoudig te installeren zijn. Wat de schil betreft, wordt de voorkeur gegeven aan de isolatie van ondoorzichtige wanden (muren, daken, plafonds, vloeren ...) en de vervanging van glazen wanden met een lage warmtecoëfficiënt. Deze maatregelen kunnen altijd vrij gemakkelijk genomen worden, dankzij de verscheidenheid aan beschikbare technieken en producten, waardoor er een passende uitvoering is voor elke situatie. Voor technische installaties richten de aanbevelingen zich op eenvoudige maatregelen die de bewoner of bewoonster gemakkelijk kan uitvoeren, zoals het isoleren van leidingen en opslagvaten, of die eenvoudig zijn voor een professional, zoals het plaatsen van een thermostaat. 

De aanbevelingen vindt u op de tweede pagina van uw EPB-certificaat. Sinds maart 2023 stelt het EPB-certificaat een aanbevolen renovatiescenario voor dat alle aanbevelingen bevat om de energieprestatie van uw woning te verbeteren. Dit kunt u erin zien:

• De evolutie in het bereikte energieprestatieniveau.
• De cumulatieve vermindering van het energieverbruik, uitgedrukt in %.

Als uw EPB-certificaat opgesteld werd tussen oktober 2017 en maart 2023, stelt het drie hoofdaanbevelingen voor met een simulatie van de energiewinst voor elke aanbeveling.

Elke certificateur volgt een protocol dat door Leefmilieu Brussel opgesteld werd. Tijdens het bezoek verzamelt de verantwoordelijke gegevens met twee methoden:

• Visuele controle: die laat toe om bepaalde elementen vast te stellen, zoals het soort dak, het aantal gevels of de aanwezigheid van dubbele beglazing. Als het gebouw niet bekleed is met gevelbekleding (bijv. pleisterwerk), valt zo ook de aanwezigheid van isolatie te controleren.
• Controle op basis van aanvaardbaar bewijsmateriaal: veel belangrijke details, zoals muurisolatie, zijn niet zichtbaar en vereisen daarom ondersteunende documentatie (facturen, foto’s, plannen, technische documenten).

Om te downloaden

• U vindt de lijst met de bewijzen die u zult moeten voorleggen op de factsheet “Het bezoek van de certificateur” (.pdf).

Als u geen bewijsstuk hebt dat de aanwezigheid aantoont van een element dat in de berekening opgenomen moet worden, zal de EPB-certificateur een standaardwaarde in aanmerking nemen die varieert naargelang het type element in kwestie. Voor muurisolatie bijvoorbeeld wordt de standaardwaarde ingesteld op basis van het bouwjaar.  

De standaardwaarden zijn bijna altijd ongunstig en het resultaat van de berekening zal slechter zijn dan wanneer de certificateur toegang had tot aanvaardbaar bewijsmateriaal. Er is een alternatief als u schriftelijk akkoord gaat: een destructieve analyse zoals het maken van een gat in een muur of, indien nodig, het verwijderen van een lamp om te zien wat erachter zit.

De EPB-certificering valt onder de Brusselse wetgeving. Verschillende aspecten garanderen de kwaliteit:

• Toezicht op het werk van EPB-certificateurs. Als zij hun verplichtingen niet nakomen, namelijk wat betreft het volgen van het protocol, lopen zij het risico dat hun erkenning opgeschort of zelfs ingetrokken wordt. Er worden regelmatig kwaliteitscontroles uitgevoerd.
• Sinds 2015 zijn er vereisten voor de toegang tot het beroep. Het is verplicht om architect of ingenieur te zijn of beroepservaring te hebben op een gebied dat verband houdt met de EPB. Van 2017 tot 2020 moesten reeds erkende certificateurs een verplicht examen afleggen om hun vaardigheden te bewijzen.
• Een nauwkeurige berekeningsmethode, ontwikkeld door een consortium van experten op het gebied van gebouwontwerp, speciale technieken en thermodynamica, zorgt voor de reproduceerbaarheid van certificaten, een principe waardoor twee verschillende certificateurs een gelijkaardig EPB-certificaat uitgeven voor hetzelfde vastgoed.
• Begeleiding van certificateurs door Leefmilieu Brussel, dat hen een helpdesk en FAQ’s ter beschikking stelt om eventuele vragen bij het uitoefenen van hun beroep te beantwoorden.

Leefmilieu Brussel werkt voortdurend aan de verbetering van het EPB-certificaat. We houden daarbij rekening met technische studies en met de feedback die we rechtstreeks krijgen van burgers, EPB-certificateurs en verenigingen op het terrein (Homegrade, Netwerk Wonen), waarop we proberen te reageren met de ontwikkeling van verbeteringen. Sinds oktober 2024 is er bijvoorbeeld een nieuw EPB-certificaatmodel met de volgende verbeteringen:

• De toevoeging van EPB-doelen ;
• Een inhoudsopgave;
• Begeleiding en financiële steunen benadrukt;
• Informatie over sancties en afwijkingen met betrekking tot de EPB-doelen;
• Verduidelijkte indicatoren;

Het EPB-certificaat is verplicht voor alle woningen van meer dan 18 m² die te koop of te huur worden aangeboden. Leefmilieu Brussel ziet erop toe dat vastgoedadvertenties informatie bevatten over het EPB-certificaat. De controle wordt meerdere keren per jaar uitgevoerd. Notarissen zijn ook verplicht om de overheid te informeren als een woning te koop wordt aangeboden zonder EPB-certificaat. Daar wordt aangifte van gedaan bij de openbare aanklager. Als die de vermeende overtreder niet vervolgt, kan de directeur van Leefmilieu Brussel een administratieve boete opleggen van 50 tot 62.500 euro.

EPB staat voor ‘EnergiePrestatie van geBouwen’ of de energieprestatie van gebouwen. De term wordt gebruikt in verschillende contexten.

• EPB-certificaat: een document dat objectieve informatie geeft over de energieprestatie van een pand, waardoor het vergeleken kan worden met andere panden.
• EPB-werkzaamheden: bouw- of renovatiewerkzaamheden die uitgevoerd moeten worden in overeenstemming met de toepasselijke energieprestatievereisten wanneer u een bouwvergunning aanvraagt.
• EPB verwarming en klimaatregeling: indicatie van de energieprestatie van een technische installatie (bijv. verwarmingssysteem, stookketels ...).

Als u een woning zoekt om te huren, kunt u dankzij het EPB-certificaat de energieprestaties vergelijken van de woningen waarin u geïnteresseerd bent. Het resultaat wordt uitgedrukt in een letter, variërend van A (zeer efficiënt) tot G (zeer energieverslindend). Door een woning met betere energieprestaties te kiezen, zult u ook meer comfort hebben, omdat ze warmer zal zijn in de winter en koeler in de zomer.

Om het resultaat van een EPB-certificaat te kennen, kunt u het register van EPB-certificaten voor woningen in Brussel raadplegen. Als u al huurder bent, kunt u het EPB-certificaat opvragen bij uw verhuurder. Wist u dat uw verhuurder uw huur alleen kan indexeren onder bepaalde omstandigheden? U vindt ze op de website van Brussel Huisvesting.

Het gemiddeld verbruik op de EPB-certificaten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ligt in de klasse E. Een resultaat dat slechts gedeeltelijk overeenstemt met de realiteit. Waarom? Omdat veel EPB-certificaten nog niet bijgewerkt zijn na de uitvoering van werkzaamheden, en omdat er veel standaardwaarden ingevuld zijn bij gebrek aan bewijsstukken.

Om te downloaden

• Meer informatie vindt u in het statistisch rapport (.pdf).

Als een woning verhuurd wordt en de eigenaar een EPB-certificaat laat opstellen voor die woning, moet de huurder de EPB-certificateur binnenlaten als de eigenaar hem heeft gewaarschuwd en zijn akkoord heeft gekregen. Hieronder vindt u meer uitleg over de rechten en plichten van elke partij.

Voor de eigenaar-verhuurder:

Twee principes kunnen het bezoek van de EPB-certificateur aan een verhuurd goed kaderen: het bezoekrecht van de verhuurder en de verplichting tot het rustig genot van het verhuurd goed.

1/ Het bezoekrecht is het recht van de verhuurder om het verhuurde goed te betreden om de staat van het goed te controleren, zijn verplichtingen te vervullen en zich ervan te vergewissen dat de huurder zijn verplichtingen nakomt. Indien het goed verkocht of verhuurd zal worden, heeft deze het recht om het goed te betreden en er bezoeken te organiseren.

Het is in dat kader dat de EPB-certificateur als mandaathouder van de eigenaar-verhuurder het verhuurde goed kan betreden om zijn opdracht uit te voeren zodat de eigenaar zijn wettelijke verplichtingen kan vervullen, mits de voorafgaande toestemming door de huurder wordt gegeven.

Dat bezoekrecht vindt zijn grondslag in het gewoonterecht en de rechtspraak. Dit recht kan gespecifieerd worden in het verhuurcontract (frequentie van de bezoeken, termijn voor het waarschuwen...).

2/ het bezoekrecht is beperkt tot de verplichting van de verhuurder om het rustig genot van het gehuurde goed te garanderen, conform artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek.

De verhuurder moet de huurder beschermen tegen elke persoonlijke actie of actie van een derde die het rustig genot van het gehuurde goed zou kunnen verstoren.

De frequentie van de bezoeken moet dus zeer beperkt en gerechtvaardigd zijn (bijvoorbeeld één keer per jaar voor een ‘gewoon bezoek’). De verhuurder moet altijd de toestemming van de huurder vragen om het gehuurde goed te betreden en hem voldoende op voorhand verwittigen. Er is geen specifieke manier om dit te doen, maar een schriftelijke kennisgeving (e-mail, brief, sms enz.) verdient de voorkeur en de verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurder hiervan op de hoogte is.

Voor de huurder:

Als de huurder zijn toestemming heeft gegeven, is hij verplicht om de verhuurder toe te staan de woning te bezoeken, behalve in gevallen van misbruik van recht. In dat geval is de huurder verplicht om de EPB-certificateur (die door de eigenaar-verhuurder mag worden vergezeld) binnen te laten.

In geval van een geschil kan de vrederechter het recht op toegang organiseren en waar nodig bezoeken toestaan.

Nee, de wetgeving verbiedt dit, omdat er een belangenconflict is. Om een erkend certificateur te worden, moet u architect of ingenieur zijn of aantoonbare professionele ervaring hebben op een van de gebieden van de energieprestatie. Daarnaast moet u een opleiding volgen die afgesloten wordt met een certificeringsexamen.

Om die situatie te vermijden, eist Leefmilieu Brussel dat certificateurs een nauwkeurig protocol volgen en de gegevens invoeren in een software die voor iedereen identiek is. Er is ook een helpdesk beschikbaar om certificateurs te helpen die twijfels of vragen hebben over specifieke situaties.

Als twee EPB-certificateurs dezelfde informatie/documenten van de eigenaar of eigenares ontvangen, dezelfde versie van de software gebruiken en de regels van het protocol volgen, zou het resultaat van het EPB-certificaat dus gelijk moeten zijn.

Er worden opleidingssessies, met terreinbezoeken, georganiseerd door erkende opleidingscentra. Het examen dat aan het einde van de opleiding afgelegd moet worden, wordt centraal afgenomen door een andere instantie, die via een openbare aanbesteding geselecteerd werd. Het bestaat uit theoretische vragen over protocollen, voorschriften, berekeningsmethoden, bouwtechnieken, enzovoort. Het omvat ook de realisatie van een praktische casestudy op de computer, gebaseerd op ondersteunende documenten, foto’s en beschrijvingen die gemaakt zijn om een echt plaatsbezoek zo dicht mogelijk te benaderen. 

Nuttige links 

• Meer info over de opdrachten van de EPB-certificateurs.