EPB in een mede-eigendom

EPB-regels voor alle woningen

Voor renovatiewerken die onderworpen zijn aan een stedenbouwkundige vergunning en voor de verwarmingssystemen moet elke woning voldoen aan specifieke EPB-eisenAlle voorwaarden waaraan een EPB-eenheid en/of een technische installatie moet voldoen op het vlak van energieprestatie, thermische isolatie, binnenklimaat, ventilatie, gebruikte energiedrager of aardopwarmingsvermogen., die ook gelden voor mede-eigendommen. In de nabije toekomst zullen alle woningen over een EPB-certificaat Wooneenheid moeten beschikken en de EPB-doelen moeten bereiken, dus voldoen aan een minimumniveau van de energieprestatie zoals bepaald door de regelgeving. Deze EPB-bepalingen, die van toepassing zijn op elke individuele wooneenheid, zijn te vinden op de pagina Energieprestaties van een woning: wat zegt de regelgeving?

Bijzondere bepalingen voor mede-eigendom

Bij mede-eigendommen moet men rekening kunnen houden met de gemeenschappelijke ruimten die worden beheerd door de vereniging van mede-eigenaars (VME), zoals het dak, de gevel, liften en de gemeenschappelijke verwarmingsketel. De VME zorgt immers voor het onderhoud en beslist over de uit te voeren werken. Als eigenaar van een eenheid in het gebouw, bent u automatisch lid van de vereniging van mede-eigenaars.

De mede-eigenaars zijn samen verantwoordelijk voor het behalen van de doelen 275 en 150

De Brusselse regelgeving voorziet niet in een EPB-certificaatDocument dat de indicatoren voor de energieprestatie van een EPB-eenheid weergeeft. Het document geeft ook aan welke EPB-doelen moeten worden gehaald en of al dan niet aan de EPB-eisen zal worden voldaan als de aanbevolen werken worden uitgevoerd. Het certificaat bevat ook aanbevelingen voor werkzaamheden die de energieprestaties verbeteren. voor de gemeenschappelijke delen. Elke appartement van het mede-eigendom moet een EPB-certificaat hebben en moet voldoen aan de EPB-doelen. In 2033 wordt de vereniging van mede-eigenaars medeverantwoordelijk om ervoor te zorgen dat elke woning in het gebouw voldoet aan die EPB-doelen.

Stel dat uw appartement zich op de bovenste verdieping van het gebouw bevindt: uw woning zal waarschijnlijk niet aan de EPB-doelen kunnen voldoen zonder het dak te isoleren. Deze werken vallen echter onder de verantwoordelijkheid van het mede-eigendom, dat erover moet beslissen op de Algemene Vergadering en ze moet financieren. Om te vermijden dat mensen die niet direct betrokken zijn bij de isolatie de uitvoering ervan blokkeren, wordt de vereniging van mede-eigenaars beschouwd als medeverantwoordelijk. Want door werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke ruimten, kan elke woning voldoen aan de EPB-doelen.

De verplichting om een EPB-deskundige aan te stellen 

Om de energieprestatie van het gebouw te analyseren, moet de vereniging van mede-eigenaars een EPB-deskundige aanstellen. De EPB-deskundige zorgt ervoor dat alle woningen een geldig EPB-certificaat hebben, of stelt ze indien nodig op. Hij zal vervolgens een samenvattend rapport opstellen over de gemeenschappelijke ruimten, samen met aanbevelingen voor de uit te voeren werken. Dit rapport wordt ingediend bij de vereniging van mede-eigenaars en doorgestuurd naar Leefmilieu Brussel. Als het rapport aanbevelingen geeft voor elementen in gemeenschappelijke ruimten die invloed kunnen hebben op het bereiken van de EPB-eisenAlle voorwaarden waaraan een EPB-eenheid en/of een technische installatie moet voldoen op het vlak van energieprestatie, thermische isolatie, binnenklimaat, ventilatie, gebruikte energiedrager of aardopwarmingsvermogen., zijn de eigenaars en de vereniging van mede-eigenaars samen verantwoordelijk voor de uitvoering van die werken. 

Let op : De EPB-deskundige is een nieuwe functie, waarvoor nog wetgevend werk moet worden verricht. En het samenvattend rapport bestaat nog niet. Een mede-eigendom kan dus nog niet aan deze verplichting voldoen. 

Als de mede-eigenaars werken uitvoeren 

Als het mede-eigendom renovatiewerken moet uitvoeren om de doelen EPB 275 en 150 te bereiken, en als deze werken een stedenbouwkundige vergunning moeten bekomen, dan moeten de werken bijkomend beantwoorden aan de EPB-eisen en procedures die gelden voor werken met stedenbouwkundige vergunning. 

EPB-doelen in een mede-eigendom: wie is verantwoordelijk voor wat? 

Als eigenaar van de woning bent u er verantwoordelijk voor dat uw woning voldoet aan de EPB-doelen en -verplichtingen: 

• Over een geldig EPB-certificaat beschikken. Momenteel is voorzien dat dit uiterlijk in 2030 het geval moet zijn, maar die datum moet nog door de regering nader worden vastgelegd;
• De doelen EPB 275 en 150 binnen de voorziene termijnen bereiken;
• Indien nodig werken laten uitvoeren om de doelen te bereiken, op basis van de aanbevelingen in het EPB-certificaat.

Als mede-eigenaar bent u medeverantwoordelijk voor het behalen van de EPB-doelen voor elk appartement. Met andere woorden, de vereniging van mede-eigenaars moet:

• Een EPB-deskundige aanstellen;
• De doelen EPB 275 en 150 voor elke woning binnen de voorziene termijnen halen;
• Indien nodig, de werken aan de gemeenschappelijke delen goedkeuren en uitvoeren die nodig zijn opdat elke woning de EPB-doelen zou behalen. Alle mede-eigenaars zijn verantwoordelijk voor de betaling van de werken, in verhouding tot hun aandeel.

Als een individuele woning in de mede-eigendom zijn EPB-doelen niet bereikt, kan de mede-eigendom worden gestraft, tenzij het kan bewijzen dat het alles heeft gedaan wat in zijn vermogen ligt om aan de voorschriften te voldoen en ervoor te zorgen dat de EPB-doelen worden gehaald.

Gemengd mede-eigendom met woningen en andere activiteiten

Als het mede-eigendom zowel woningen als ruimten met een andere bestemming omvat, bijvoorbeeld winkels of kantoren, is er sprake van een gemengd mede-eigendom. Elke woning moet voldoen aan de EPB-doelen voor woningen, maar voor de winkels en kantoren gelden andere doelen. Het rapport dat de EPB-deskundige opstelt, zal daar rekening mee houden om ervoor te zorgen dat alle eigendommen hun eigen EPB-doelen halen.

De verwarmingsinstallatie(s) in een mede-eigendom

Voor de verwarming moet de eigenaar, mede-eigenaar of de vereniging van mede-eigenaars aan bepaalde bepalingen voldoen:  

• In het geval van collectieve verwarming moet elke woning een warmtemeter of digitale warmtekostenverdeler (calorimeter) hebben om te weten hoeveel warmte er wordt afgenomen;
• In het geval van individuele verwarmingsketels die aangesloten zijn op een collectieve schoorsteen voor de afvoer van de verbrandingsgassen, moet een lijst worden opgesteld van alle toestellen die erop zijn aangesloten (verwarmingsketels en waterverwarmingstoestellen). De collectieve schoorsteen moet om de 5 jaar worden geïnspecteerd en eventueel schoongemaakt. Als er atmosferische ketels op zijn aangesloten, moet er een haalbaarheidsstudie worden uitgevoerd om hun vervanging door efficiëntere oplossingen te plannen; 
• De bestaande en toegankelijke verwarmingsleidingen en accessoires waarin water van meer dan 35 °C stroomt, moeten uiterlijk op 31 december 2025 geïsoleerd zijn. De isolatievereiste geldt voor leidingen die niet bekleed zijn met 10 mm dik materiaal. Deze leidingen moeten met thermische isolatie bedekt zijn:
  • als hun diameter groter is dan of gelijk aan 20 mm: als ze zich buiten, in kelders, technische ruimten, verloren zolders of andere onverwarmde ruimten bevinden;
  • als hun diameter groter is dan of gelijk aan 50 mm: als ze zich in verwarmde ruimten zonder klimaatregelingssysteem bevinden en de watercirculatie in de leiding behouden blijft wanneer de warmteafgiftelichamen (radiatoren, convectoren, enz.) uitgeschakeld zijn.
• Vanaf 1 juni 2025 zal het niet meer toegelaten zijn om een stookolieketel te plaatsen. 

Meer informatie over de EPB-eisenAlle voorwaarden waaraan een EPB-eenheid en/of een technische installatie moet voldoen op het vlak van energieprestatie, thermische isolatie, binnenklimaat, ventilatie, gebruikte energiedrager of aardopwarmingsvermogen. voor een individueel verwarmingssysteem in een woning vindt u op de pagina’s over nieuwe verwarmingssystemen en het verplichte onderhoud.

Een specifieke begeleiding voor mede-eigendommen

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest biedt de mede-eigendommen een specifieke gratis begeleiding, die verschilt naargelang uw syndicus een vrijwilliger of een professional is.

Uw mede-eigendom kan ook in aanmerking komen voor renovatiepremies als de vereniging van mede-eigenaars geregistreerd is bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO). Alle informatie is beschikbaar op de website renolution.brussels.

Alle EPB-pagina's voor burgers