Prestaties van gebouwen

De certificatie van de energieprestatie van gebouwen (EPB)

Focus - Actualisering: augustus 2025 

Sinds 2011 zijn er in het BHG meer dan 407.000 EPB-certificaten opgesteld. Iets meer dan 278.000 van deze certificaten waren geldig op 1 januari 2025, wat overeenkomt met 44 % van de Brusselse wooneenheden.
Bijna 57% daarvan plaatst de individuele wooneenheid in een energieklasse hoger dan of gelijk aan klasse E (doelstelling EPB 275). Met opvallende verschillen naar gelang het type woning.
Lees meer en ontdek waarom deze resultaten met voorzichtigheid geïnterpreteerd moeten worden... 

In het BHG maakt het energieverbruik van de gebouwen ongeveer 73% van het totale energieverbruik uit, en 55% van de directe broeikasgasemissies. Om de doelstellingen betreffende de vermindering van de CO₂-uitstoot, die hiermee verband houdt, te kunnen bereiken, is het dan ook belangrijk om over tools te beschikken die focussen op het energieverbruik en de energieprestatie van gebouwenInschatting van de hoeveelheid energie die nodig is voor een gestandaardiseerd gebruik van het gebouw, waarbij onder andere rekening wordt gehouden met verwarming, warm water, koeling, ventilatie en verlichting. Deze beoordeling wordt vertaald in een of meer numerieke indicatoren.. 

De EPB-reglementering voor de vermindering van energieverbruik

In het BHG bestaat de reglementering rond de energieprestatie van een gebouw (EPB) uit een ordonnantie (Ordonnantie van 2 mei 2013 houdende het Brussels Wetboek Lucht, Klimaat en Energiebeheersing en de wijzigingen daarvan, waaronder die van 2024; deze ordonnantie zet de Europese richtlijnen m.b.t. dit onderwerp om). Deze beoogt de vermindering van het primaire energieverbruik en de CO₂-uitstoot die verband houden met de exploitatie van gebouwen, zonder dat de gebruikers aan comfort moeten inboeten. Verschillende ministeriële besluiten en uitvoeringsbesluiten preciseren de toepassing ervan.

Voor individuele woningen legt deze regelgeving het volgende op:

• een verplicht EPB-certificaatDocument dat de indicatoren voor de energieprestatie van een EPB-eenheid weergeeft. Het document geeft ook aan welke EPB-doelen moeten worden gehaald en of al dan niet aan de EPB-eisen zal worden voldaan als de aanbevolen werken worden uitgevoerd. Het certificaat bevat ook aanbevelingen voor werkzaamheden die de energieprestaties verbeteren.,
• te behalen EPB-doelstellingen,
• EPB-vereisten waaraan moet worden voldaan bij bouw- of renovatiewerkzaamheden waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is,
• EPB-vereisten met betrekking tot technische installaties (verwarming en airconditioning).

Het EPB-certificaat biedt eigenaars, (kandidaat-)huurders en kopers informatie over de energieprestaties van een onroerend goed en stelt hen in staat deze te vergelijken met andere eigendommen. Elke woning (van 18m² of meer) en elke grote kantooroppervlakte (van 500m² of meer) die te huur of te koop wordt gesteld, dient inderdaad sinds 2011 te beschikken over een EPB-certificaat dat deze informatie vermeldt. De regelgeving voorziet nu in een algemene toepassing op alle woningen, inclusief woningen die door de eigenaar worden bewoond. Dit EPB-certificaat heeft een geldigheidsduur van 10 jaar, tenzij de energiekenmerken van het pand in die tijd veranderen. Het wordt opgesteld door een erkend certificateur.

Er moet worden opgemerkt dat ook andere soorten gebouwen dan woningen hieronder vallen: bijna alle gebouwen, ongeacht de activiteiten die er plaatsvinden, zullen onderworpen zijn aan een EPB-regelgeving. Overheidsinstellingen doen mee: zij moeten, in hun voorbeeldrol voor rationeel en verminderd energieverbruik, aan de ingang van hun gebouw een ‘EPB-certificaat openbaar gebouw’ uithangen, dat het energieverbruik aangeeft en dat jaarlijks vernieuwd dient te worden. 

Een EPB-certificaat classificeert gebouwen/woningen in functie van hun theoretische energieverbruik

In tegenstelling tot een energiefactuur, wordt het resultaat van het EPB-certificaat uitgedrukt in ‘primaire energieEnergie die rechtstreeks van de planeet afkomstig is (petroleum, gas, uranium, steenkool, enz.), waarbij, na omzetting, een energie wordt verkregen die bruikbaar is in bijvoorbeeld een gebouw (gas, elektriciteit, stookolie, enz.).’, hetzij de energie die nodig is om de verbruikte energie te produceren. Deze houdt dus niet alleen rekening met de energie die in het gebouw wordt verbruikt (aan de hand van een gestandaardiseerde aanpak die met name de behoeften aan verwarming/koeling, maar ook aan ventilatie omvat), maar ook met de energie die nodig is om deze energie te produceren. Om die primaire energie te berekenen, wordt in de praktijk op de potentiële hoeveelheid verbruikte energie een standaard conversiefactor toegepast die rekening houdt met de brandstof die werd gebruikt om de energie te produceren.

Er bestaan verschillende modellen van de EPB-certificaten, afhankelijk van de bestemming van het gebouw en de datum van indiening van de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag, maar ongeacht het model, toont het EPB-certificaat een energieklasse aan op een schaal van A++ (heel energiezuinig) tot G (heel energiegulzig). Deze energieklasse wordt bepaald op basis van de energiekenmerken van het goed, met name het type van verwarming en de gebruikte energie, de oppervlakte en isolatie van verlieswanden, het bestaan van zonnepanelen en dus in functie van het berekende primaire energieverbruik. Het EPB-certificaat houdt geen rekening met het werkelijk verbruik, want dat hangt sterk af van de levenswijze van de bewoners.

Bij het ontwerpen van de schaal van de energieklassen van A tot G werd rekening gehouden met de kenmerken van het volledige vastgoedpark van Brussel (zoals de Europese regelgeving het oplegt), zowel de huizen als de appartementen, oud of nieuw. Bijgevolg verschilt deze van de schaal die in de andere gewesten wordt toegepast. Het is effectief moeilijker om een goede energieprestatie te bereiken met een vrijstaande woning, die meer gevels heeft die in contact zijn met de buitenlucht (gebouwtype dat proportioneel gezien meer voorkomt dan in de andere gewesten), dan met een compact appartement, waar minder warmte verloren gaat (gebouwen met gemeenschappelijke muren overheersen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest). 

Een schaal van de energieklassen van de EPB-certificaten die specifiek is voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Bron: model van het EPB-certificaat, representatieve classificatie van het model van het certificaat dat in 2024 werd gebruikt

Naast de energieclassificatie, vermeldt het EPB-certificaatDocument dat de indicatoren voor de energieprestatie van een EPB-eenheid weergeeft. Het document geeft ook aan welke EPB-doelen moeten worden gehaald en of al dan niet aan de EPB-eisen zal worden voldaan als de aanbevolen werken worden uitgevoerd. Het certificaat bevat ook aanbevelingen voor werkzaamheden die de energieprestaties verbeteren. ook verschillende aanbevelingen voor energiebesparende werkzaamheden en een inschatting van de daaraan verbonden energiewinst. Deze aanbevelingen hebben voornamelijk betrekking op de isolatie van de schil van het gebouw, de leidingen en de aanhorigheden van de technische installatie.

Het EPB-certificaat geeft dus informatie over waar de woning zich bevindt ten opzichte van de nieuwe doelstellingen die de Brusselse regering heeft vastgesteld en waaraan alle woningen tussen 2033 en 2045 moeten voldoen, en welke werkzaamheden er moeten worden uitgevoerd om deze doelstellingen te bereiken. 

Het register van de EPB-certificaten van de Brusselse woningen

In het register van de EPB-certificaten van de Brusselse woningen, dat online beschikbaar is, staan alle gegevens in verband met de energieklassen van Brusselse woningen op basis van geldige certificaten. Een opzoeking in dit register kan aan de hand van het nummer van een EPB-certificaat of een adres. Een reeks basisinformatie is beschikbaar, namelijk:

• wanneer het certificaat werd afgeleverd,
• tot wanneer het geldig is,
• de erkende certificateur die het heeft afgeleverd,
• de energieklasse en het kengetal.

De technische en concrete informatie betreffende de isolatie, het (sanitairwater)verwarmingssysteem en ook de aanbevelingen om de energieprestatie te verbeteren, zijn niet openbaar en bevinden zich op het certificaat zelf. 

De EPB-certificatie van Brusselse woningen onder de loep

Sinds 2011 worden de certificaten die worden afgeleverd voor (bestaande en nieuwe) Brusselse wooneenheden opgevolgd. Er wordt geen rekening gehouden met certificaten die:

• ingetrokken werden (omwille van een wijziging van de energetische kenmerken);
• incoherenties vertonen (resultaat > 2000 kWh/(m².jaar) of een bruto-oppervlakte van < 18m² voor woningen).

Deze gegevens zijn bijgevolg statistisch gezien niet significant om het vastgoedpark van Brusselse woningen te vertegenwoordigen. 

Het aantal bestaande of nieuwe gebouwen met een EPB-certificaat (al dan niet geldig) stijgt gestaag

Bron: Statistisch verslag - EPB-certificatie van wooneenheden - Gegevens 2024, Leefmilieu Brussel, volgens de certificaten op 1 januari 2025

Gemiddeld had 44% van de woningen een geldig EPB-certificaat op 01/01/2025 (linkse deel, in het groen), maar dat aandeel varieert tussen gemeenten

Bron: Statistisch verslag - EPB-certificatie van wooneenheden - Gegevens van 2021, Leefmilieu Brussel, volgens de certificaten die geldig waren op 1 januari 2022 en de Census 2021 gegevens van het woningenbestand, opgesteld door van Statbel en de FOD Financiën)

EPB-kenmerken van bestaande woningen

Minder dan een derde van de (nieuwe of bestaande) individuele woningen zit in energieklasse G. De situatie van de huizen verschilt sterk met die van de appartementen

Bron: Statistisch verslag - EPB-certificatie van wooneenheden - Gegevens van 2024, Leefmilieu Brussel, volgens de certificaten die opgesteld waren op 1 januari 2025

Er moet echter aan worden herinnerd dat EPB-certificaten voor bestaande woningen worden afgegeven vóór de verkoop en dus vóór eventuele werkzaamheden om de EPB te verbeteren. Zij worden zelden aangepast na dergelijke werkzaamheden, als het pand niet op de markt wordt gebracht. Voorts ontbreekt vaak documentatie die de energiekwaliteit van het pand aantoont (bv. de aanwezigheid van isolatie of de kenmerken daarvan) of wordt deze door de eigenaren of makelaars niet aan de certificateur verstrekt. Dit leidt tot het gebruik van ongunstigere waarden waardoor het berekende resultaat negatief wordt beïnvloed. De grafieken zijn ook gebaseerd op gegevens van verlopen EPC-certificaten. Het vastgoedpark is er dus in werkelijkheid waarschijnlijk beter aan toe dan deze resultaten weergeven.

Bovendien maken appartementen het overgrote deel uit van de gecertificeerde individuele woningen (87 % van de EPB-certificaten). 

De analyse van de EPB-certificaten die opgesteld waren op 1 januari 2025 toont ook andere interessante informatie aan (meer informatie daarover vindt u in het statistisch verslag):

PLAGE, balans van de tool

Focus – Actualisering: Februari 2025 

Het Plan voor Lokale Actie voor het Gebruik van Energie (PLAGE) is een programma dat indrukwekkende resultaten oplevert dankzij een efficiënt beheer van het energieverbruik, en dat aan een lagere kost: duizenden tonnen vermeden CO₂, minder brandstofverbruik, enz. De besparingen lopen op tot enkele miljoenen euro. Leer meer! 

Doel? Het energieverbruik terugschroeven 

Het PLAGE-programma (Plan voor Lokale Actie voor het Gebruik van Energie), dat loopt sinds 2005, beoogt een proactief beheer van het energieverbruik. Eerst en vooral maakt het een energiekadaster op van het gebouwenpark, dat helpt om een actieprogramma op te stellen en een kwantificeerbare doelstelling vast te stellen voor de vermindering van het energieverbruik in deze gebouwen. Bij de doorvoering van dit plan hoort een follow-up van de evolutie van het energieverbruik (ook “energieboekhouding” genoemd). Het bestrijkt een periode van 36 maanden. Na deze periode wordt het PLAGE verlengd, na een evaluatie, met nieuwe doelstellingen (bijv. uitbreiding naar andere gebouwen, zwaardere ingrepen in de installaties en de gebouwschil, enz.). 

De aanpak van het PLAGE

Bron: Leefmilieu Brussel, Brochure “Start nu met een PLAGE”, 2018

Het PLAGE richt zich op  openbare of particuliere organisaties, eigenaren of gebruikers van een groot gebouwenpark in het Gewest, met bijzondere aandacht voor gebouwen die minder energiezuinig zijn. 

Enkele voorbeelden van succesvolle maatregelen om energie te besparen 

Een van de belangrijkste maatregelen tijdens de proefprojecten, die eenvoudig is en onmiddellijk resultaat oplevert, is het regelen van de verwarming. Uit de inventarisatie bleek namelijk dat de meeste gebouwen die onder PLAGE vielen, te veel of onnodig werden verwarmd (bijvoorbeeld tijdens periodes dat ze niet in gebruik waren, zoals tijdens schoolvakanties voor scholen). Door de ingestelde temperatuur voor lucht of sanitair warm water te verlagen of bepaalde installaties zelfs uit te schakelen, kan het verbruik direct worden verminderd. Uiteraard biedt de automatisering van de regelingsmogelijkheden een interessante meerwaarde. 

Een andere eenvoudig te implementeren maatregel is het onderhoud van installaties (met name verwarmingsinstallaties). Technische controle en facturen, evenals strengere eisen in onderhoudscontracten, maken het mogelijk om zowel afwijkingen op te sporen als een optimale werking van de apparatuur te garanderen.

Het is ook mogelijk om de efficiëntie van verwarmingssystemen te verhogen door leidingen te isoleren, reflecterende panelen achter radiatoren te plaatsen of verouderde ketels te vervangen. 

Isolatie is uiteraard een essentieel onderdeel, hoewel dit enige financiële middelen vereist, of het nu gaat om het verbeteren van de luchtdichtheid door het dichten van lekken of het isoleren van daken, plafonds en muren. 

Van een vrijwillige insteek naar een reglementaire verplichting 

Bij aanvang was het PLAGE sturend en vrijwillig van insteek. Tussen 2005 en 2014 werden verschillende projectoproepen gelanceerd, gericht op vier types van eigenaars-beheerders: gemeenten, ziekenhuizen, onderwijsnetwerken en openbare vastgoedmaatschappijen (OVM’s). 

Gezien het succes ervan werd het PLAGE vanaf 2015 systematisch opgenomen in de Brusselse Code voor lucht, klimaat en energiebeheer (COBRACE) en de bijbehorende besluiten. Het is nu verplicht voor:

• Beheerders of particuliere eigenaren van onroerend goed op het regionale grondgebied met een oppervlakte van 100.000 m² of meer,
• De federale overheid of een gefedereerde entiteit (parlementen, ministeries, FOD, GOB, COCOM, COCOF, enz.) voor een vastgoedpark met een oppervlakte van 250 m² of meer,
• Andere overheidsinstanties (gemeentebesturen, Parastatalen, OCMW's, Europese en internationale instellingen, universiteiten, enz.) die een (park van) gebouwen met een oppervlakte van 50.000 m² of meer bezitten of gebruiken. 

Gezien de behaalde resultaten werd ook het vrijwillige PLAGE-programma verlengd. 

Een overtuigend resultaat van de PLAGE-proefprojecten, zowel op energetisch als financieel vlak 

De PLAGE-proefprojecten werden uitgevoerd tussen 2006 en 2014 in 434 gebouwen met in totaal een oppervlakte van om en bij de 2,4 miljoen m². Er werden 34 energieverantwoordelijken aangeworven.

De projectoproepen vertoonden enkele bijzonderheden:

• Voor de gemeenten, een zeer heterogeen gebouwenpatrimonium: administratieve gebouwen, sportcentra/zwembaden, scholen, opslagplaatsen, bibliotheken, collectieve huisvesting, ...
• In de scholen, lange periodes waarin de lokalen niet worden gebruikt (schoolvakanties) en een bijzonder hoog brandstofverbruik (nagenoeg 90% van de energierekening).
• In de ziekenhuizen, een bijzonder energiebeheer, rekening houdend met de toename van gesofisticeerde technische apparatuur en met de stijgende bezoekersaantallen.
• In collectieve woningen, de complexiteit van de energieboekhouding per gebouw, ermee rekening houdend dat de gezamenlijke stookplaatsen voor meerdere gebouwen dienen. 

Een van de grote voordelen van dit programma is het snel verkrijgen van resultaten (energie- en dus financiële besparingen), voor een doorgaans positieve financiële nettowinst: de uitgespaarde uitgave neemt tijdens het PLAGE alleen maar toe en de terugwintijd wordt gemiddeld in minder dan 5 jaar bereikt (Leefmilieu Brussel, mei 2013). Nogmaals, de PLAGE’s beogen gebouwen die minder energiezuinig zijn, waar de manoeuvreerruimte in termen van energie- en financiële besparingen potentieel groot is. 

Alle PLAGE-proefprojecten samen leverden volgende resultaten op (Leefmilieu Brussel, 2015):

• een vermindering van ongeveer 15% van het brandstofverbruik, zonder comfortverlies voor de gebruikers (zie onderstaande figuur);
• ongeveer 10.000 ton CO₂-uitstoot die werd uitgespaard;
• een stabilisatie van het elektriciteitsverbruik (dat zonder PLAGE jaarlijks met 2% zou zijn gestegen);
• besparingen op de energiefactuur die worden geraamd op 4,25 miljoen euro per jaar;
• na de aanvankelijke periode van 3 tot 4 jaar verbeterden de deelnemende organisaties bovendien verder het beheer van hun energieverbruik (tot 30% energiebesparingen ten opzichte van de aanvankelijke situatie) en nóg meer wanneer er een energieverantwoordelijke was. 

Evolutie van het genormaliseerde brandstofverbruik voor de PLAGE pilootprojecten

Bron: Leefmilieu Brussel, dpt. Duurzame gebouwen – begeleiding van de professionnelen, 2015
OVM = Openbare Vastgoedmaatschappijen
* In het geval van de gemeenten gelden de cijfers voor de fase 2. De evolutie voor de fase 1 was om en bij de 16%

Toch gaat het verminderde energieverbruik niet automatisch gepaard met een daling van de energiefactuur, omwille van de stijgende energieprijzen. Zo zorgden de PLAGE pilootprojecten bij gemeenten en ziekenhuizen niet voor een lagere energiefactuur, maar konden ze deze wel onder controle houden. 

Voor een gedetailleerde balans van de energieresultaten en de financiële winst per PLAGE, eventueel per deelnemende organisatie, kan men terecht in de hieronder opgegeven infofiches. 

Succesfactoren 

De succesfactoren van het PLAGE-programma kunnen als volgt worden samengevat:

• Inzetten op een nauwe samenwerking tussen alle spelers, of het nu gaat over de energieleveranciers, de professionals die de installaties beheren, de leidende teams of zelfs de gebruikers. In verband hiermee haalden de deelnemers de rol (en de competentie) van de energieverantwoordelijke meermaals aan als essentieel voor het welslagen van het project. Hij staat immers in voor de coördinatie en de follow-up. De bewustmaking van de verschillende spelers zorgt voor actieve betrokkenheid bij het project, maar ook voor een aangepast gedrag.
• Zich baseren op becijferde follow-upfactoren die iets vertellen over de inspanningen en besparingen die (zowel op energie- als op financieel vlak) werden gerealiseerd. De energieboekhouding blijkt voor de spelers een reële motiverende factor te zijn om hun inspanningen voort te zetten.
• Zich concentreren op de prioritaire gebouwen, namelijk de meest energievretende gebouwen.
• In eerste instantie voorrang geven aan eenvoudige acties en aan werkzaamheden met een snelle terugwintijd.
• In tweede instantie, door de besparingen die werden gemaakt, financiële middelen vrijmaken, die dan kunnen dienen om de zwaardere investeringen in energiewinst te betalen of zelfs opnieuw in andere posten kunnen worden geïnjecteerd (zoals de aankoop van didactisch materiaal in scholen).
• Winst voor het leefmilieu en economische rentabiliteit aan elkaar koppelen.

Een van de mooiste successen is ontegensprekelijk de dynamiek die vaak (net zoals de betrekking van energieverantwoordelijke) na de periode van de projectoproep verder loopt. 

Eerste ervaringen met het reglementaire PLAGE: citydev.brussels 

De eerste cyclus van het reglementaire PLAGE, dat in 2018 van start ging en tijdens de gezondheidscrisis werd verlengd, loopt nog steeds in 2025. De meeste organisaties bevinden zich in de implementatiefase en zullen de resultaten in 2026 evalueren. In afwachting daarvan zijn de voorlopige resultaten van de ervaringen van citydev.brussels beschikbaar. 

Citydev.brussels is een openbare instelling die een gevarieerd vastgoedpark van meer dan 250.000 m² beheert, bestaande uit woningen, economische activiteitszones en gebouwen voor gemengd gebruik. Citydev.brussels nam deel aan het vrijwillige PLAGE-programma voordat het deelnam aan het regelgevende PLAGE-programma. 

De maatregelen die worden overwogen om de PLAGE-doelstellingen te bereiken, omvatten:

• Installatie van fotovoltaïsche panelen: 1.424 kWp geïnstalleerd op 8 locaties, met een geschatte jaarlijkse productie van 1.255.022 kWhf, met de hulp van SolarClick (dat nu deel uitmaakt van RenoClick – zie de focus over het fotovoltaïsche potentieel van Brusselse daken voor meer details).
• Vervanging van verouderde technieken: gebruik van efficiënte technieken zoals dubbele ventilatie met warmteterugwinning, condensatieketels, stopzetting van het gebruik van stookolie.
• Verbetering van de gebouwschil: volledige renovatie van energieverslindende gebouwen, zoals bijvoorbeeld het Euclides-gebouw in Anderlecht.
• Maatregelen naar aanleiding van energieaudits: quick wins zoals het isoleren van leidingen, het installeren van pompen met variabel debiet en het vervangen van verlichting door leds.

 De resultaten die citydev.brussels in 2025 heeft behaald, laten een aanzienlijke vermindering zien van het energieverbruik en de CO2-uitstoot ten opzichte van hun referentieverbruik (voornamelijk vastgesteld in 2019 of 2022):

• Besparingen op primaire energieEnergie die rechtstreeks van de planeet afkomstig is (petroleum, gas, uranium, steenkool, enz.), waarbij, na omzetting, een energie wordt verkregen die bruikbaar is in bijvoorbeeld een gebouw (gas, elektriciteit, stookolie, enz.).: 3.137 MWhPE/jaar;
• Financiële besparingen: € 381.527/jaar op de energierekening;
• Vermindering van de CO2-uitstoot: 495 tCO2/jaar. 

Citydev.brussels is dus goed op weg om zijn PLAGE-doelstelling te halen en zelfs te overtreffen. Het regelgevingskader werd gebruikt om een rationeel intern energiebeleid in te voeren. Ondanks de complexiteit van zijn vastgoedpark en de uitwisselingen met de belanghebbenden, blijft citydev.brussels zich momenteel inzetten voor maatregelen om energiezuinigheid en de productie van groene energieEnergie geproduceerd uit hernieuwbare energiebronnen (wind, zon, waterkracht, enz.). te garanderen.