EPB-certificaat Wooneenheid en Tertiaire eenheid

Het EPB-certificaat is een document dat objectieve informatie geeft over de energieprestatie van een woning of een tertiair gebouw. Het wordt berekend op basis van het theoretische verbruik en niet op basis van het werkelijke verbruik, zodat de gebouwen met elkaar kunnen worden vergeleken.

De EPB-certificering is het resultaat van een Europese verplichting, die specifieke energieklassen per regio of land oplegt. Zo worden de energieklassen verschillend berekend in Brussel, Vlaanderen en Wallonië. Het EPB-certificaat is een betalend document, opgesteld door een onafhankelijke, door Leefmilieu Brussel opgeleide en gecontroleerde EPB-certificateur.

Het doel van het EPB-certificaat

Het EPB-certificaat heeft twee doelen:

1. Gebouwen vergelijken: het maakt het mogelijk om de energieprestaties van verschillende gebouwen die op de markt beschikbaar zijn gemakkelijk te vergelijken. Het geeft gestandaardiseerde en objectieve informatie over elementen zoals het isolatieniveau van de gevels, het dak en de vloer, de prestaties van de beglazing, van de verwarming, van het warmwatersysteem, enz. Een pand met een A-label op het EPB-certificaat zal dus veel beter zijn dan een pand met een F-label. Het EPB-certificaat houdt geen rekening met het werkelijke verbruik, dat sterk kan variëren met de bezetting van het pand. Zie hieronder "Het EPB-certificaat begrijpen en controleren".
   
   
2. Renovatiegids: het certificaat geeft een overzicht van de uit te voeren specifieke renovatiewerkzaamheden om de energieprestaties en het comfort van een woning te verbeteren en geld te besparen.

Het EPB-certificaat biedt informatie over het comfortniveau, het energieverbruik en de milieu-impact van de woning. Houd er daarom rekening mee wanneer u een woning koopt of huurt. Vraag de eigenaar of de verantwoordelijke makelaar om het EPB-certificaat. Zij zijn verplicht dit gratis te verstrekken aan iedereen die geïnteresseerd is in het kopen of huren van het pand.

Wie moet een EPB-certificaat hebben? Welke uitzonderingen zijn er?

Elke eigenaar die een gebouw gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te koop of te huur wil aanbieden, moet beschikken over een:

• EPB-certificaat Wooneenheid voor woningen van 18 m² of groter;
• EPB-certificaat Tertiaire eenheid voor een kantoor van 500 m² of groter.

Er zijn echter enkele uitzonderingen voor woningen. Deze uitzonderingen houden rekening met de oppervlakte van de woning, als die in slechte staat is of ontoegankelijk is of niet aan bepaalde criteria voldoet. Raadpleeg in geval van twijfel  de infofiche 'Het toepassingsveld van het EPB-certificaat voor wooneenheden'.

Opmerking:

Wanneer een nieuw residentieel of niet-residentieel gebouw (kantoor, school, bedrijf, gezondheidszorg ...) wordt opgetrokken, moet het voldoen aan bepaalde EPB-vereisten en wordt een EPB-certificaat 'nieuwbouw' opgesteld en door Leefmilieu Brussel verstrekt.

Een EPB-certificaat Wooneenheid vinden

Uw woning heeft misschien al een EPB-certificaat. Om dat te weten te komen, zoekt u in het register van EPB-certificaten voor Brusselse woningen. Er zijn 3 scenario's mogelijk:

1. De woning heeft al een geldig EPB-certificaat en er heeft sinds de afgifte van het EPB-certificaat geen renovatie plaatsgevonden:
   1. Als bij het zoeken een erkenningsnummer verschijnt, vraag dan een duplicaat aan bij de certificateur die het EPB-certificaat heeft opgesteld. Zoek de contactgegevens van de certificateur op in de lijst van EPB-certificateurs.
   2. Als er geen erkenningsnummer is of als het nummer is ingetrokken, vraag dan via dit e‑mailadres een EPB-certificaat aan met vermelding van:
      • het adres van het pand
      • informatie om de woning te identificeren (perceelnummer, verdieping, rechts/links enz.)
      • het bewijs dat u de eigenaar van de woning bent (een eigendomsattest van de FOD Financiën van minder dan één jaar oud of een attest 'perceelgegevens' van My Minfin van minder dan één jaar oud). Meer info.

2. De woning heeft al een certificaat, maar er hebben sindsdien renovaties plaatsgevonden: actualiseer het EPB-certificaat. Zie hiervoor het punt 'Een EPB-certificaat bijwerken'.

3. De woning heeft geen geldig EPB-certificaat (meer): vraag een EPB-certificateur om een EPB-certificaat op te stellen en bereid zijn bezoek voor.

Meer informatie over het register van EPB-certificaten.

Een erkende EPB-certificateur vinden

De EPB-certificateurs zijn professionals die door Leefmilieu Brussel zijn erkend om EPB-certificaten op te stellen.

Raadpleeg deze lijst om een professional te vinden die uw EPB-certificaat kan opstellen. Neem contact op met een certificateur om een bezoek in uw gebouw te plannen en bereid het bezoek voor door alle benodigde documenten te verzamelen.

Kwaliteitsprofessionals

Wie EPB-certificateur wil worden, moet eerst aantonen dat hij/zij voldoende kennis heeft over energie, door middel van een passend diploma als architect of ingenieur of door de nodige beroepservaring. Daarna moet de kandidaat een specifieke opleiding volgen en slagen voor een certificeringsexamen. Deze examens zijn moeilijk; het slagingspercentage is 34%. Tussen 2017 en 2019 moesten alle PEB-certificateurs een bijscholing volgen en een examen afleggen. Alleen de EPB-certificateurs die konden slagen, behielden hun erkenning.

Leefmilieu Brussel controleert regelmatig het werk van de EPB-certificateurs om de kwaliteit van de afgegeven certificaten te waarborgen. De administratie kan de erkenning van certificateurs schorsen of intrekken als ze de aan hun activiteit verbonden verplichtingen niet nakomen.

De prijs van een EPB-certificaat

Leefmilieu Brussel stelt geen prijs vast voor de afgifte van EPB-certificaten. Het staat de EPB-certificateur dus vrij om een prijs voor te stellen. De prijzen hangen sterk af van de complexiteit en grootte van de woningen, en van het gemak waarmee de te coderen gegevens worden verkregen. Toch volgen hier enkele indicatieve prijsramingen inclusief BTW voor een correcte uitvoering van een certificaat:

• Een huis van 200m²: minimum 300€.
• Een flat van 90m²: minimum 200€.

Deze prijzen lijken ons billijk en laten de EPB-certificateur toe zijn of haar werk correct uit te voeren, alle noodzakelijke en onmisbare gegevens te verzamelen voor een beter resultaat, de tijd te nemen om u het EPB-certificaat uit te leggen en uw vragen te beantwoorden.

Een goede voorbereiding is belangrijk om een goed EPB-certificaat te bekomen

Voordat de certificateur uw woning bezoekt, is het essentieel dat u bepaalde documenten verzamelt die de certificateur nodig heeft om de energieprestaties van uw huis te beoordelen. Uw EPB-certificaat zal immers een betere score bevatten als u de certificateur de documenten verstrekt die hij/zij nodig heeft en hem/haar toegang geeft tot alle vertrekken in uw woning (inclusief de stookruimte).

Waarom? Om het voorbeeld van isolatie te nemen: meestal is de isolatie verborgen, dus heb je schriftelijk bewijs nodig om te weten of er isolatie achter de afwerking zit. De EPB-certificateur codeert de gegevens uit uw bewijsstukken in een softwareprogramma. Als u geen documenten en dus geen bewijs levert, houdt de software rekening met zeer voorzichtige gemiddelden op basis van het bouwjaar en de indeling van het pand. Uw EPB-certificaat zal verbeteren naarmate u meer bewijs levert. Als u voor hetzelfde onroerend goed twee certificaten aanvraagt, één met en één zonder bewijs, kunnen de resultaten zeer verschillend zijn.

In deze infofiche vindt u welke documenten u moet verzamelen.

Het EPB-certificaat begrijpen en controleren

Sinds 2017 bestaat het EPB-certificaat voor woningen uit 3 delen:

1. De energieklasse: vertegenwoordigd door een letter van A tot G (G is de slechtste klasse, met het hoogste energieverbruik). De letter staat op de eerste pagina van het EPB-certificaat. Hiermee kunnen de energieprestaties van woningen worden vergeleken, want de score wordt op een gestandaardiseerde en objectieve manier berekend. Het EPB-certificaat houdt dus geen rekening met het werkelijke verbruik, aangezien dit sterk kan variëren naargelang de levensstijl van de bewoners.
2. Aanbevolen renovaties: op de tweede pagina worden de renovaties voorgesteld die de grootste energiewinst zullen opleveren. De berekende energiebesparingen zijn gebaseerd op een theoretische berekening en kunnen verschillen van de werkelijke winst, afhankelijk van de levensstijl van de bewoners.
3. Het coderingsverslag: bevat alle gegevens die door de EPB-certificateur zijn ingevoerd en die zijn gebruikt om de energieprestaties van de woning te berekenen. Hier kunt u nagaan of de EPB-certificateur rekening heeft gehouden met de documenten die u hem of haar tijdens het bezoek heeft gegeven.

De infofiche 'Het resultaat van het EPB-certificaat' geeft u meer inzicht in het resultaat van een EPB-certificaat, de aanbevelingen, de opstelling ervan, de definitie van primaire energieEnergie die zonder enige transformatie beschikbaar is in de natuur. enzovoort.

Uw werkelijke verbruik komt niet overeen met het theoretische verbruik op uw EPB-certificaat?

Uw werkelijke verbruik wordt beïnvloed door de isolatie van het huis en het rendement van de technische installaties, maar hangt ook af van de buitentemperatuur van het betreffende jaar, uw levensstijl, het aantal personen dat in het huis woont, het gebruik van verwarming, warm water en ventilatie. Uit verschillende studies in Europa weten we dat voor hetzelfde huis het werkelijke verbruik met een factor 1 tot 10 kan variëren. De verschillen zijn vooral groot in slecht geïsoleerde huizen, want terwijl het ene gezin de verwarming lager zet omdat de warmte te snel ontsnapt, zet het andere gezin de verwarming juist flink hoger om het warm te houden. Daarom wordt in het EPB-certificaat geen rekening gehouden met het werkelijke verbruik.

Het softwareprogramma waarin de EPB-certificateurs hun gegevens invoeren, maakt gebruik van standaardaannames over het aantal uren verwarming en de verwarmingstemperatuur, het aantal liters warm water, het feit dat er wordt geventileerd, enz. waardoor de energieprestaties van verschillende woningen objectief kunnen worden vergeleken. De EPB-certificateurs kunnen deze standaardaannames niet veranderen.

De infofiche "Het resultaat van het EPB-certificaat" somt de standaard gebruiksomstandigheden op die in aanmerking zijn genomen voor de berekening van het theoretische verbruik en licht ze allemaal toe, zodat u het verschil met uw verbruik beter kunt begrijpen.

Het EPB-certificaat gebruiken om te vergelijken en te renoveren

Het EPB-certificaat heeft 2 hoofddoelen:

• Het is verplicht voor de verkoop of verhuur van een pand teneinde de energetische kwaliteit van de panden met elkaar te kunnen vergelijken;
• Het geeft aanbevelingen voor werken die kunnen worden uitgevoerd om de energieprestaties van de woning te verbeteren.

Het EPB-certificaat voor het te huur of te koop zetten van een pand

De energieklasse van een pand moet in elke vastgoedadvertentie of -aankondiging worden vermeld. Het is dus essentieel dat het EPB-certificaat wordt opgesteld voordat het pand op de markt wordt gebracht. Zo kunnen belangstellenden de energieprestaties vergelijken met die van andere woningen.

De aard van de energie-indicatoren en de wijze waarop deze moeten worden gecommuniceerd, wordt toegelicht in de infofiche 'De verplichtingen inzake openbaarheid'.

Het EPB-certificaat van uw woning moet ook worden verstrekt bij het opstellen van de voorlopige verkoopovereenkomst en/of de authentieke akte in het geval van verkoop, of bij de ondertekening van de huurovereenkomst in het geval van verhuur.

Het EPB-certificaat voor de renovatie van een woning

Het EPB-certificaat geeft aan welke werken kunnen worden uitgevoerd om de energieprestatie van de woning in kwestie te verbeteren. Sinds eind 2017 worden de drie werken met de grootste impact belicht en worden ook de theoretische energiebesparingen voorgesteld die door de uitvoering van deze werken worden gerealiseerd. Het model dat vanaf 1 maart 2023 wordt uitgegeven, presenteert een meer uitgewerkt renovatieplan, dat alle aanbevelingen van het EPB-certificaat omvat en de energieklasse simuleert die na de renovatie wordt verkregen. De berekeningen in de EPB-certificaten (zie onderstaande voorbeelden) zijn theoretisch: de werkelijke energiebesparing zal afhangen van vele factoren, zoals de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden en de toekomstige bezetting van het pand. 

Is uw EPB-certificaat verschillend?

Dan zal het gaan om de eerste versie van het EPB-certificaat (van 2011 tot 2017). Deze EPB-certificaten geven de aanbevelingen niet op deze manier weer, zijn minder volledig en kunnen zijn afgegeven door EPB-certificateurs die na de bijscholing niet zijn geslaagd voor het examen. Aangezien de geldigheidsduur van de EPB-certificaten 10 jaar is, kunnen zij ook nu nog geldig zijn.

Als u een EPB-certificaat van deze versie hebt, raden wij u aan het bij te werken. Het zal dan nauwkeuriger, vollediger en representatiever zijn voor de realiteit van uw woning en zal zijn nut bewijzen in het kader van de renovatiestrategie van het Gewest. Om het bij te werken, volgt u de in het volgende punt vermelde stappen.

Raadpleeg dit document met de verschillende modellen van EPB-certificaat.

Een EPB-certificaat actualiseren

Een update van een EPB-certificaat kan nodig zijn als er vastgoedtransacties zijn gepland. De gouden regel is dat de update wordt uitgevoerd door de oorspronkelijke EPB-certificateur. Dit is meestal goedkoper omdat de certificateur niet alles opnieuw hoeft te in te geven in het softwareprogramma. Dit kan alleen als de certificateur nog een erkenning heeft. U kunt dit controleren via de lijst van certificateurs. Indien u een andere certificateur inschakelt, zal deze alle gegevens opnieuw moeten ingeven om een bijgewerkt EPB-certificaat af te leveren.

In deze gevallen is de update op kosten van de eigenaar:

1. Na 10 jaar. Elk EPB-certificaat is maximaal 10 jaar geldig. Het kan dus worden gebruikt bij elke vastgoedtransactie in deze periode. Als de geldigheidsduur van 10 jaar is verstreken, moet de actualisering worden uitgevoerd. 
2. Na werken. Zijn er werkzaamheden uitgevoerd die de energieprestaties beïnvloeden (vervanging van ramen, boiler, isolatie,...)? Dan is het certificaat niet langer representatief voor het onroerend goed en dus niet langer geldig.
3. Gevonden documenten. Wanneer de eigenaar bewijsmateriaal vindt dat hij niet aan de certificateur kon verstrekken voordat het certificaat werd afgegeven, is het certificaat niet representatief voor het onroerend goed en is het dus relevant om deze aan te passen.

Het kan gebeuren dat een certificateur fouten heeft gemaakt bij zijn codering. In dat geval krijgt hij de gelegenheid deze te wijzigen, al dan niet na een controle door Leefmilieu Brussel. De certificateur is dan verplicht om kosteloos een nieuw, gecorrigeerd EPB-certificaat af te leveren.

Sancties voor het niet hebben van een EPB-certificaat

Leefmilieu Brussel is van mening dat indien de vermelding van de energieprestatie van de EPB-eenheid in de reclame over de verkoop of de verhuur van het pand ontbreekt, de potentiële koper of huurder niet over een objectieve basis beschikt om de op de markt gebrachte eigendommen te vergelijken op basis van hun energiekenmerken. Daarnaast hebben de energiekenmerken van een pand een financiële impact voor deze potentiële koper of huurder, ongeacht of dit op de aankoop- of huurprijs of op de in aanmerking te nemen energiekosten voor dit pand is.

Om die redenen werden er controles ingevoerd om na te gaan of de EPB-gegevens in de advertenties zijn opgenomen en of de EPB-certificaten bij de ondertekening van de koopakte worden bezorgd. Wanneer eigenaars de verplichte voorlegging van een EPB-certificaat niet naleven, is de kans zeer groot dat ze een strafrechtelijke sanctie riskeren.

Indexering van de huur op basis van het EPB-certificaat

De methode voor de indexering van de Brusselse huren is vernieuwd en is nu gebaseerd op het EPB-certificaat.

De verordening tot wijziging van het indexeringssysteem is op 14 oktober 2022 in werking getreden en is 12 maanden geldig.

Voor vragen of aanvullende informatie kunt u de site van Brussel Huisvesting raadplegen of contact opnemen met deze overheidsdienst, die ter zake bevoegd is.

Een andere energieklasse in andere Gewesten

De EPB is gebaseerd op een Europese verordening. In België is EPB een regionale bevoegdheid. Er zijn verschillen tussen de EPB-certificaten van de verschillende gewesten. Zo zijn de energieklassen (letters van A tot G) op het EPB-certificaat niet identiek. Voor woningen bijvoorbeeld begint de energieklasse F in Brussel bij 276 kWh/m²/jaar, terwijl deze in Wallonië bij 425 en in Vlaanderen bij 400 begint. Ze verschillen ook van andere Europese landen.

De verschillen tussen de gewesten weerspiegelen de verschillen in het gebouwenbestand. De Europese regelgeving schrijft voor dat de gemiddelde energieklasse zich moet bevinden tussen de klassen D en E. In Brussel zijn er veel gebouwen met twee gevels. Ze zijn compacter en daarom energie-efficiënter dan vrijstaande gebouwen, die in de andere gewesten meer voorkomen. Het is dus de overheersende aanwezigheid van gebouwen met twee gevels, samen met de ambitieuze EPB-eisen voor nieuwe gebouwen in Brussel, die het verschil verklaren tussen de EPB-energieklassen in Brussel en die in de twee andere gewesten.

Als u de energieprestaties van een Brussels pand wilt vergelijken met die van een pand in een ander gewest, doet u dat het best aan de hand van de jaarlijkse primaire energiewaarden (in kWh/m²/jaar) die op het EPB-certificaat staan. Deze vergelijking is betrouwbaarder, ook al hangen deze waarden ook af van de berekeningsmethoden, die per regio enigszins verschillen.

Vragen stellen over het EPB-certificaat

Hebt u nog vragen over dit EPB-certificaat? Zo gaat u te werk:

1. Hebt u het EPB-certificaat besteld?
   
   Neem contact op met de EPB-certificateur die het EPB-certificaat heeft opgesteld. Hij is de meest aangewezen persoon om uw vragen te beantwoorden, want hij heeft uw woning bezocht. Hij kan u uitleg geven over het resultaat en de methode die hiertoe heeft geleid.
    
2. Hebt u het EPB-certificaat niet besteld of wordt uw EPB-certificateur niet langer erkend?
   
   Neem contact op met Leefmilieu Brussel. Vermeld uw EPB-certificaatnummer, het adres van de woning en stel uw vragen over dit EPB-certificaat. Stuur een e-mail naar info‑certibru@leefmilieu.brussels, een brief naar Leefmilieu Brussel, Thurn & Taxis, Havenlaan 86C, 1000 Brussel of bel naar het nummer 02 775 75 75.
    
3. Twijfelt u aan de kwaliteit van uw EPB-certificaat?
   
   De wijze waarop de EPB-certificateur de gegevens verzamelt en codeert is vastgelegd in een protocol dat door Leefmilieu Brussel is opgesteld. De certificateurs hebben een officiële erkenning verkregen omdat ze dat protocol beheersen. Behalve de geometrie van het pand maakt de certificateur geen berekeningen. Hij of zij verzamelt gegevens en codeert deze in de berekeningssoftware. Hoe meer gegevens u verstrekt, hoe beter uw EPB-certificaat zal zijn, ongeacht op welke certificateur u een beroep doet. Dit sluit niet uit dat een certificateur fouten kan maken of zelfs te kwader trouw kan handelen.
   
   Leefmilieu Brussel controleert de kwaliteit van de afgegeven EPB-certificaten en kan de erkenning van de certificateurs schorsen of intrekken. Leefmilieu Brussel voert deze controles uit op basis van ontvangen klachten en als er inconsistenties in de coderingen worden waargenomen. Leefmilieu Brussel kan de certificateur vragen naar de nota's en documenten die de uitgevoerde codering bewijzen. In dat geval analyseert Leefmilieu Brussel alle gegevens en stelt een controleverslag op. Bij bewezen fouten is de certificateur verplicht u kosteloos een gecorrigeerd certificaat te verstrekken. Werkzaamheden die na het bezoek van de certificateur worden uitgevoerd en die het resultaat van het EPB-certificaat wijzigen, worden uiteraard niet als een fout beschouwd.
   
   Als u na contact met uw certificateur nog sterke twijfels hebt over uw certificaat, kunt u een klacht indienen bij Leefmilieu Brussel: stuur een e-mail naar klachten-certibru@leefmilieu.brussels of een brief naar Leefmilieu Brussel, Departement EPB certificatie, Thurn & Taxis-site, Havenlaan 86C/3000, 1000 Brussel, of bel 02 775 75 75. Vermeld in uw klacht het certificaatnummer of het volledige adres van het pand.